Гостиничный бизнес в Болгарии, миниотели

D-m-i-t-r-y, 27.02.11

  1. D-m-i-t-r-y

    D-m-i-t-r-y Новичок

    Регистрация:
    27.02.11
    Сообщения:
    5
    Здравствуйте,
    Меня зовут Дмитрий,

    Обращаюсь к участникам форума за помощью в виде оказания совета или консультации в отношении экономической целесообразности вести гостиничный бизнес в Болгарии.
    На данный момент я с моей семьей проживаю в г. Москва. Семья состоит из четырех человек (Я, жена и два сына. Одному ребенку два года, второму 4 мес.)
    Возникла идея эмигрировать в Болгарию, чтобы организовать там гостиничный бизнес в формате семейного мини-отеля.
    Модель заключается в том, чтобы продать одну из квартир и за вырученные деньги (250.000 - 300.000 $) приобрести данный бизнес. Вторую квартиру оставить для сдачи в аренду в г. Москва (40 000 руб. в мес.).
    По моим предварительн0-ориентировочным просчетам, которые основаны на поверхностном анализе ситуации, следует, что за сдачу в аренду московской квартиры, я смогу обеспечить достойный (в умеренных пределах) быт моей семье, а отель будет приносить дополнительный доход обеспечивающий экономическую базу для дальнейшего развития и являться средством непосредственного проживания.
    Пробороздив интернет пространства на предмет выявления информации относительно рентабельности этого бизнеса, остался в итоге с довольно-таки неоднозначным впечатлением. Очень много информации о том, что мини-отели, как вид бизнеса, убыточны и что не имеет смысла рассматривать объекты с номерами менее 60 шт. - период окупаемости составляет 7-10 лет. Также есть и категорично противоположные высказывания, что мини-отель окупается чуть ли не за два-три года.

    Очень прошу Вас сориентировать по этому вопросу, если у кого-то есть опыт в этой сфере, чтобы понять насколько перспективен переезд в другую страну для обеспечения достойного будущего для моей семьи, в частности будущего, что самое важное, моих детей.
    Может есть соображения на предмет переориентации в деятельности, для достижения моих целей.
    Заранее спасибо!
    С Уважением, Дмитрий
     
    27.02.11
  2. Borka

    Borka Активный участник

    Регистрация:
    26.11.10
    Сообщения:
    2.174
    Миниотель, именно как отель, будет убыточным, это без вариантов.
     
    28.02.11
  3. Sos-66

    Sos-66 Участник

    Регистрация:
    06.02.11
    Сообщения:
    290
    Адрес:
    Паницово
    Я понимаю, что вы собственник отелей, но нельзя же так категорично, подскажите человеку с высоты своего опыта[​IMG]
     
    28.02.11
  4. Borka

    Borka Активный участник

    Регистрация:
    26.11.10
    Сообщения:
    2.174
    Миниотелей у меня нет. Вернее есть один, но не работает и ждет своего часа быть расширенным до размеров нормального. Человеку я именно и подсказал с высоты своего опыта, а он категоричен [​IMG] Вы и сами можете прикинуть экономику такого отеля, для этого базовые данные такие /для мини-отеля на море/:
    1. Число ночевок по году 50*количество мест
    2. Цена ночевки 20 евро
    3. Число мест в отеле, в готовом к эксплуатации виде и ценой 250 000 евро - 20..30.

    Мини-отели прекрасно себя чувствуют в Швейцарии и Австрии, где число ночевок по году около 120, а цена 40-60 евро. Но такой отель и стоит побольше, порядка 750 тысяч [​IMG]
     
    28.02.11
  5. Yuri

    Yuri Активный участник

    Регистрация:
    17.01.11
    Сообщения:
    1.151
    Адрес:
    Созопол. ВНЖ с апреля 2011
    От себя добавлю - еще вы должны понимать, что вокруг вас будет еще десять предложений от других собственников по 10 евро, и чтобы вы смогли довести свой ценник до 20 евро за койку, ваш мини-отель должен разпологаться в очень хорошем месте! При этом дети маленькие, жена не сможет вам помогать, придется нанимать персонал по-любому.
    При самом хорошем раскладе, (если мест не менее 30), может быть, вам и удастся довести чистый доход до 400 евро в месяц на человека. На эти деньги жить можно, но - любой сбой, любое непредвиденное обстоятельство, и все! Финансовой подушки нет, и квартира в Москве мало поможет. Так что согласен с Боркой, если у вас и получится что то, то как бы на нижней грани рентабельности. К тому же, вам еще понадобятся деньги на поддержание легального пребывания в Болгарии.
     
    28.02.11
  6. Borka

    Borka Активный участник

    Регистрация:
    26.11.10
    Сообщения:
    2.174
    Не, бесполезно. Считать ведь надо правильно, учитывая ВСЕ затраты. Там одна амортизация все доходы съест. Плюс налог на имущество, плюс непредвиденные, которые есть, но их никто в расчеты не берет :) Бесполезно, в Болгарии для таких отелей слишком короткий сезон и слишком низкие цены. Да и ни один приличный туроператор с такими отелями дело не имеет, не технологично.
     
    28.02.11
  7. Yuri

    Yuri Активный участник

    Регистрация:
    17.01.11
    Сообщения:
    1.151
    Адрес:
    Созопол. ВНЖ с апреля 2011
    Похоже на то... Есть три миниотеля, работу которых наблюдаю "изнутри", и давно. Все - семейные. Один выживает только потому, что работают еще и как туроператоры. Второй - за счет ресторана, клиенты есть всегда, повезло, видимо очень удачное место. К тому же и на ресепшен, и на кухне и в зале, и на стирке-глажке работают сами, под наем - только 2 уборщицы. Третий в хорошем месте и очень грамотно сделан, за счет чего высокий ценник. Но, тем не менее, стороннюю работу хозяин не бросает! :)
     
    28.02.11
  8. Sos-66

    Sos-66 Участник

    Регистрация:
    06.02.11
    Сообщения:
    290
    Адрес:
    Паницово
    Содержание семейного отеля- это жутко тяжелый труд, себе бы я такого не пожелала[​IMG]( одним отелем сыт не будешь)
     
    28.02.11
  9. Евгений

    Евгений Участник

    Регистрация:
    23.10.10
    Сообщения:
    179
    Адрес:
    Москва
  10. D-m-i-t-r-y

    D-m-i-t-r-y Новичок

    Регистрация:
    27.02.11
    Сообщения:
    5
    Borka,
    Мини-отель я рассматриваю также как возможность дополнительного дохода, а возможно не основного.
    Задача состоит в том, чтобы квартира в Москве приносила доход для обеспечения достойного качества жизни моей семье, а возврат ден. средств с отеля был таким, чтобы можно было его использовать как оборотный капитал для организации какого-либо StartUp бизнеса.
    У меня нет цели ехать в Болгарию и смотреть там в окно, когда заканчивается туристический сезон, это можно делать и сидя на даче на ежегодной основе сдавая в Москве не одну, а две квартиры.
    Просто я хочу понять, сколько смогу зарабатывать за сезон если отель стоит 150.000 или 250.000 $. Хватит этих денег, чтобы воплощать генерации идей.
    Почему мини-отель как базис?!... Думаю, что покупка недвижимости - стабильное капиталовложение + там я еще непосредственно буду жить с семьей.
    Ели Вы предоставите более развернутые комментарии, буду очень благодарен.
     
    28.02.11
  11. Yuri

    Yuri Активный участник

    Регистрация:
    17.01.11
    Сообщения:
    1.151
    Адрес:
    Созопол. ВНЖ с апреля 2011
    Скорее всего, нисколько. И в этой теме и в той, ссылку на которую дал Евгений, приведено достаточно много аргументов.
     
    28.02.11
  12. Borka

    Borka Активный участник

    Регистрация:
    26.11.10
    Сообщения:
    2.174
    Вообщето 150 000 стоит квартира, двухкомнатная. А 250.000 - трехкомнатная (это если действительно апартамент, а не ночлежка). Это так, для справки. Какой, извините, нафиг "отель" за 150 000 евро? Вы что, шутите? Отель на 10 номеров это минимум 500 м2 и 1200 м2 земли. Построить и оборудовать 500 м2 обойдется в 500*800евро/м2= 400 000 евро. Это без оборудования ресторана. Понимаете? 10 номеров = 20 мест = 0,4 млн. евро. А Вы спрашиваете про какой-то "отель" за 150-250 тысяч :):) Тому, кто сейчас продает отель за 200 000 евро, он в свое время обошелся минимум в 400 000. И если сейчас он продает его за полцены, то не надо быть семи пядей во лбу, чтобы понять: отель работает в убыток и от него просто избавляются. Или же отель не доделан и не оборудован, так что к 150 тысячам покупателю придется выложить еще как минимум столько же. Надеюсь, объяснил доходчиво.
     
    28.02.11
  13. D-m-i-t-r-y

    D-m-i-t-r-y Новичок

    Регистрация:
    27.02.11
    Сообщения:
    5
    А в чем состоит жуткость? Можете уточнить?
     
    28.02.11
  14. Borka

    Borka Активный участник

    Регистрация:
    26.11.10
    Сообщения:
    2.174
    Вот написал это, перечитал и думаю: а ведь D-m-i-t-r-y не того от меня ждет! Ему явно хочется, чтобы я его убедил, поддержал, мол все будет ОК! Потому что его явно в этом убеждают агентства недвижимости, доказывая на пальцах очевидную выгоду. Типа занятость 250 дней в году, цена ночевки 50 евро, запись лет на пять вперед :) И человеку хочется! Просто потому, что у него есть именно столько денег. А значит отель должен стоить именно столько. И быть хорошим. Все, точка! Закрыть уши руками, ничего не вижу-ничего не слышу, топать громче ногами и кричать "Х -О-Ч-У"!
     
    28.02.11
  15. Borka

    Borka Активный участник

    Регистрация:
    26.11.10
    Сообщения:
    2.174
    Просто положите деньги на депозит, будут целее :) Если все-жи купите отель, поделитесь через годик впечатлениями. Будет интересно узнать, что я как всегда был неправ [​IMG] Или наоборот, что как всегда был прав. [​IMG]
     
    28.02.11
  16. лекарь

    лекарь Участник

    Регистрация:
    12.02.11
    Сообщения:
    204
    Хотя я с вами всегда соглашаюсь,но здесь немного поспорю.Не забывайте.что многие в Болгарии купили отели за кредиты,и им их надо возвращать.Поэтому и купить кое-что можнои намного дешевле сейчас.Да,сегодея этот бизнес убыточен.но никто не знает.что будет через пару лет.Тот же российский турист и может заполнить все отели через пару лет.Почему-на свои курорты в Каснодарский край ездить не только дорого.но уже и страшновато.Крым тоже теряет популярность.Курорт номер1,был Египет.Как быстро эта страна станет опять привлекательной для русских-неизвестно.Остается толькоБолгария.Только цены надо сейчас не взвинчивать-закон бизнеса(клиента ведь надо чем-то привлечь,а цена вещь великая).
     
    28.02.11
  17. Yuri

    Yuri Активный участник

    Регистрация:
    17.01.11
    Сообщения:
    1.151
    Адрес:
    Созопол. ВНЖ с апреля 2011
    Приведите примеры или источник информации.
    То есть Вы серьезно и ответственно предлагаете человеку потратить 250000 евро, и купить отель в Болгарии?
     
    28.02.11
  18. лекарь

    лекарь Участник

    Регистрация:
    12.02.11
    Сообщения:
    204
    Если он не знает,куда потратить эти деньги,то-да.Все зависит от места этого отеля,его состояния.Это надо все посмотреть и просчитать.Утверждать,что через несколько лет этот отель не будет приносить доход.невозможно.Но лучше деньги вложить в отель(тем более он собирается там жить с семьей и,наверное у него есть друзья москвичи,которые могут арендовать у него номера),чем в банк.Нет стабильной валюты.А,то насколько его отель будет привлекательным, зависит от его ума и способностей.

    Источник информации привести не могу,но если себестоимость отеля 400,а продают его за 200 значит нужны деньги.Никто ничего просто так не продает.А Болгары умеют ждать,в отличие от нас.
     
    28.02.11
  19. D-m-i-t-r-y

    D-m-i-t-r-y Новичок

    Регистрация:
    27.02.11
    Сообщения:
    5
    Спасибо большое всем за комментарии!
    Ознакомился с информацией к которой перешел по ссылке предоставленной Евгением. Выводы неутешительные.

    Подскажите, пожалуйста, а какие коммунальные платежи и прочие расходы требуется оплачивать за мини-мини-мини отель 100.000 - 200.000 $? И в каком количестве? Спрашиваю для того, чтобы купить упавшую в цене крупногабаритную недвижимость и использовать для собственного проживания + друзья пусть приезжаю отдыхать за себестоимость. А направление бизнеса придется какое-то другое выбирать.
     
    28.02.11
  20. Yuri

    Yuri Активный участник

    Регистрация:
    17.01.11
    Сообщения:
    1.151
    Адрес:
    Созопол. ВНЖ с апреля 2011
    28.02.11
  21. гуньо адвокато

    гуньо адвокато Участник

    Регистрация:
    05.12.10
    Сообщения:
    101
    Не люблю я вмешиваться в подобные расчеты, но:
    1. на 250 тыс евро можно только устроить ночлежка для бомжей, или хостель для путешествующих хиппи. Тоест заведения, которые могут существовать только благодаря субсидиям от благотворительных или молодежных организациях
    2. на эти деньги болгары могут что нибудь сделать, при условии:
    2.1. что у них есть крепкое подсобное хозяйство. Вообще все на своей земле.
    2.2. если семья состоить из шести человек - двое лет по 60, которые привыкли работать с утра до вечера и довольствоваться малым. И которые в лепешку разобьются, чтобы помочь сину(дочери) и внукам. Двое лет по 40, крепкие и работящие и на сторону. И двое детей школьного возраста, вполне годными работать как официанты и горничные.
    п.п. Написал официанты, так как без ресторана с хорошей кухней нельзя.От ресторана и бара будеть идти основной доход, а не от ночлега.
     
    28.02.11
  22. Borka

    Borka Активный участник

    Регистрация:
    26.11.10
    Сообщения:
    2.174
    А если не заполнит? А затраты и убытки будут сейчас, а не послезавтра. Вдруг так и не получится дождаться прибылей? Кроме того, есть одна простая вещь. Стоящий отель, в правильном месте, с перспективой, который вдруг ввиду проблем хозяина появится в продаже за пол-цены, его немедленно заберут свои. Местные. Те, кто в теме. Деньги ведь не большие, просто из кармана достанут. Так что не советую иностранцу верить в чудеса [​IMG]
     
    28.02.11
  23. лекарь

    лекарь Участник

    Регистрация:
    12.02.11
    Сообщения:
    204
    Молодой человек написал.что за такие деньги хочет купить отель(значит он его нашел,я так поняла).Он спрашивал насколько этот бизнес ликвидный-ему ответили-дело пропащее.А я только вывела теорию,что гостиничный бизнес на курортах Болгарии может быть в будущем и не пропащим.Вот и все.
     
    28.02.11
  24. Yuri

    Yuri Активный участник

    Регистрация:
    17.01.11
    Сообщения:
    1.151
    Адрес:
    Созопол. ВНЖ с апреля 2011
    Сколько раз вы были в Болгарии, и как долго знакомились с гостиничным бизнесом?
    Вы очередной раз провоцируете людей на бессмысленные споры и обсуждение ваших "теорий". Никто не говорит, что гостиничный бизнес в Болгарии - пропащий. Речь идет об инвестировании конкретной суммы в покупку отеля.
    Вы своими "теориями" порождаете в людях беспочвенные и опасные надежды.
     
    28.02.11
  25. Павел76

    Павел76 Участник

    Регистрация:
    06.02.11
    Сообщения:
    135
    Адрес:
    Москва
    Вы уж меня простите,сюдя по Вашим рассказам Вы такой замечательный врач,дай Вам Бог долгих лет жизни,что бы помогать людям,но:
    Беда, коль пироги начнет печи сапожник,
    А сапоги тачать пирожник:
    И дело не пойдет на лад,
    Да и примечено стократ,
    Что кто за ремесло чужое браться любит,
    Тот завсегда других упрямей и вздорней;
    Он лучше дело все погубит
    И рад скорей
    Посмешищем стать света,
    Чем у честных и знающих людей
    Спросить иль выслушать разумного совета.

    И. А. Крылов, «Щука и Кот»


    ЛЕЧИТЕ ЛЮДЕЙ,НЕ ЛЕЗЬТЕ В БИЗНЕС!
     
    28.02.11