Покупка коммерческой недвижимости в Болгарии

Leonid, 03.11.10

Статус темы:
Закрыта.
  1. Leonid

    Leonid Новичок

    Регистрация:
    03.11.10
    Сообщения:
    12
    Есть большое желание послать куда подальше свою историческую Родину. Махнуть в какую нибудь теплую страну. Купить небольшой отель ( в приделах 1000000 ев). И совмещать приятное с полезным.Но так же есть куча вопросов на которые хотелось бы получить ответ. Рентабельность такого бизнеса?

    Чем заниматся зимой? Какое побережье лучше Северное или Южное? Визы и ВНЖ? Язык? Я конечно понимаю что надо ехать туда на месяц другой и все увидеть своими глазами.Но поездка запланирована на май а пока есть желание послушать людей там живущих и может быть имеющих такой же бизнес
     
    03.11.10
  2. Евгений

    Евгений Участник

    Регистрация:
    23.10.10
    Сообщения:
    179
    Адрес:
    Москва
    Насколько мне известно, гостиничный бизнес в данный момент не рентабелен. На побережье и не только ,продается огромное количество отелей, как банками (через приставов), так и самими владельцами ( некоторые распродают отели , как отдельные апартаменты). Не от хорошей жизни.

    К тому же за 1000000 левов , Вы сможете купить небольшой семейный отель и скорей всего не в лучшем месте. Заполнить его будет проблематично. На мой взгляд, на эти деньги можно купить несколько магазинов (только не апартаментов) и сдавать их. Конечно это должны быть магазины в хороших местах, лучше в крупных городах. Удачи.

    РАБОТАЕТ ТОТ, КОМУ НЕЧЕГО СДАВАТЬ.
     
    03.11.10
  3. Глокая Куздра

    Глокая Куздра Активный участник

    Регистрация:
    04.11.10
    Сообщения:
    1.291
    Во-первых речь шла о Миллионе Евро, во-вторых ваше утверждение абсолютно спорное до с точностью до наоборот.
    Если вам поверить, то кто же тогда извлекает прибыль на побережье как не хозяева таких отелей?
     
    07.11.10
  4. Admin

    Admin Администратор

    Регистрация:
    08.10.10
    Сообщения:
    1.661
    Адрес:
    Свети-Влас, Болгария
    Олег, Евгений высказал свое мнение. Если Вы считате, что это не так - приводите доводы :) Только в этом случае будет понятна Ваша позиция
     
    07.11.10
  5. Глокая Куздра

    Глокая Куздра Активный участник

    Регистрация:
    04.11.10
    Сообщения:
    1.291
    Позиция моя такова. На побережье все лето работает до 2000 отелей.
    А товарищь заявляет что это невыгодный бизнес и они убыточны, в то же время Правительство РБ показывает огромные приходы от туризма. До 50% от ВВП.
    А Консульство РБ в Москве заявило, что выдало на 40% виз больше чем в прошлом году.
    Это есть доказательство моей позиции, а вот товарищь просто так сказал, без каких либо доводов.
    Просто ему известно.
     
    07.11.10
  6. Admin

    Admin Администратор

    Регистрация:
    08.10.10
    Сообщения:
    1.661
    Адрес:
    Свети-Влас, Болгария
    Все правильно. Он высказал свое мнение. Я считаю, что тоже не выгодно. Причины: высокая конкуренция. Которая выражается также в коррупции, которая в Болгарии присутствует... Есть у меня друзья в крупной компании в Болгарии, которые рассказывали многое... И за 1 млн. (даже ЕВРО) очень сложно получить прибыль
     
    07.11.10
  7. Евгений

    Евгений Участник

    Регистрация:
    23.10.10
    Сообщения:
    179
    Адрес:
    Москва
    Насчет 1000000 евро извините-ошибочка вышла, но сути дела не меняет.
    А кто, Вам сказал, что отели извлекают прибыль? Они пытаются ее извлечь. Я лично знаю четырех владельцев отелей, трое из них продают, если интересно приобретение- могу познакомить. Четвертый утверждает , что больших денег это не приносит, но продавать не собирается.
    А теперь арифметика:
    Отель стоимостью около 1000000 евро имеет в среднем 20 номеров. Лучший вариант, он будет 3 звезды. Предположим, что удастся продать номера по 40 евро. 40х20=800 евро в день. Допустим ( но, это не реально),что все номера в течение месяца заняты 800х30=24000 евро в месяц. Сезон туристический ( по заполняемости курортов туристами, а не по погоде и календарю ) в Болгарии 2 месяца, но мы будем считать 3. 24000х3= 72000 евро за сезон. Даже если мы не будем считать расходы на электричество, зарплату работников, счета за воду, обслуживание бассейна и территории, амортизационные расходы, то окупаемость 13.8 лет.
    Я не готов быть таким инвестором.
    Впрочем все очень индивидуально и бывают исключения. Этот подсчет очень грубый, но наглядный.
    Болгары-владельцы таких отелей, обычно строят их сами и конечно не за 1000000, поэтому арифметика другая.

    И в заключение это мнение не только мое:



    Болгария из-за кризиса распродает отели на побережье Черного моря


    31/08/2010 AboutVARNA.ru


    Из-за экономического спада, долгов, перенасыщения рынка и резкого сокращения туристов на болгарском рынке недвижимости образовалась новая ниша – продажа отелей. Теперь гостиницы на черноморском побережье Болгарии можно приобрести практически за бесценок.
    «Большинство владельцев гостиниц не справляются с трудностями, с которыми они столкнулись с наступлением кризиса. Резкое падение числа туристов и снижение цен сделали невозможным для них покрытия своих долгов», сообщил в интервью Novinite.com Добромир Ганев, генеральный директор агентства недвижимости «Форос».
    По его словам, важной причиной, приведшей к росту выставленных на продажу отелей в Болгарии, является перенасыщенность рынка, которая образовалась из-за огромных инвестиций в строительство курортной недвижимости за последние 5 лет.
    Всего два года назад, когда Болгария вступила в Евросоюз, ее рынку недвижимости эксперты прочили здоровый рост во всех сегментах. Сегодня же множество замороженных проектов и обанкротившихся инвесторов рисуют мрачную картину, на фоне которой растет тревога о будущих путях развития курортных квадратных метров.
    Особенно в плачевной ситуации сегодня оказались владельцы отелей в прибрежных и горных районах Болгарии. После слабого с туристической точки зрения зимнего сезона и летней анемии они вынуждены выставлять отели на продажу, причем покупателей на них сегодня трудно найти.
    По мнению экспертов, это не взрыв спекулятивного пузыря, а логическое развитие рынка. Количество иностранных покупателей недвижимости в Болгарии начало сокращаться в 2008 году в связи с глобальным экономическим кризисом – им все труднее и труднее становилось финансировать свои покупки. А тем, кто купил недвижимость в Болгарии, в частности, отели, сегодня стало довольно сложно финансировать свои ипотечные кредиты.
    Данные агентства недвижимости «Форос» показывают, что большинство курортной недвижимости продается на южном болгарском побережье Черного моря, особенно на курортах Святой Влас, Солнечный берег, Равда и Несебр, на долю которых приходится 45% всех выставленных на продажу отелей.
    Большинство отелей, выставленных на продажу, на данный момент полностью меблированы, в среднем имеют площадь 900 квадратных метров и имеют по 20-25 номеров. Средняя продажная цена для отелей такого типа составляет 500 000 евро или 550-650 евро за квадратный метр. Такие отели расположены, как правило, на окраинах морских курортов.
    Продаются также и малые гостиницы семейного типа, в этом случае цены составляют 350-450 евро за квадратный метр.
     
    07.11.10
  8. Тимофей

    Тимофей Активный участник

    Регистрация:
    18.10.10
    Сообщения:
    1.003
    Адрес:
    Бургас
    Мне ближе мнение Куздры. Отель имеет весьма небольшие издержки. Налог да коммуналку. З.п. администратору и охраннику рассматривать не будем из-за ничтожности. Текущий ремонт весьма незначителен, надеюсь. Что осталось? Стирка, глажка и омлет на завтрак. То же мелочь. Между тем комната сдается в сезон за 25 E / день. Возьмем небольшой отель (1 лимон E) из 30 номеров. Предположим, что за 4 мес. сдается 80%, получаем оборот в 70 000 E. Сдачей в несезон пренебрежем. Уплатим с этого оборота издержки и налоги - 30-ник должен остаться. На жизнь семье владельца хватит. Где я ошибся?
     
    07.11.10
  9. Admin

    Admin Администратор

    Регистрация:
    08.10.10
    Сообщения:
    1.661
    Адрес:
    Свети-Влас, Болгария
    Тимофей, ошибки нет. Есть теория, а есть практика :) Вы когда-нибудь ремонт делали? Тогда поймете о чем я :) Всегда будут непредвиденные расходы ;) И эти расходы иногда превышают в разы запланированные..

    Вполне возможно, что каждый также вкладывает в слово рентабельность свой смысл. Для меня рентабельность - уж никак чтобы на жизнь хватало :)
     
    07.11.10
  10. Cfinx

    Cfinx Участник

    Регистрация:
    06.11.10
    Сообщения:
    103
    Был 1 млн, получили 30 тыс. Итого 3% годовых, на депозите больше дадут.
     
    07.11.10
  11. Тимофей

    Тимофей Активный участник

    Регистрация:
    18.10.10
    Сообщения:
    1.003
    Адрес:
    Бургас
    Согласен, прибыли особой нет, просто на жизнь. Но не забываем, что идет время и вокруг развивается инфраструктура. Это скажется на стоимости отеля. Исходя из первоначального посыла автора темы "послать куда подальше и уехать в теплую страну" - все получается логично. Живи на свой лимон, вложенный в отель и в ус не дуй. Про то, что болгарская недвижимость - неликвид и не объект инвестиций я уже писал. Последнее мое ИМХО.
     
    07.11.10
  12. Евгений

    Евгений Участник

    Регистрация:
    23.10.10
    Сообщения:
    179
    Адрес:
    Москва
    Вы ошиблись в месяцах и в рентабельности. Нет смысла вкладывать деньги на 14 лет. Положите деньги в банк, получите тоже самое, но без головной боли и нервотрепки.
     
    07.11.10
  13. Тимофей

    Тимофей Активный участник

    Регистрация:
    18.10.10
    Сообщения:
    1.003
    Адрес:
    Бургас
    еще докинем весьма скромный рост стоимости отеля и догоним депозит. Однако, я бы вообще не стал рассматривать депозит. НИКОГДА. Страшно.
     
    07.11.10
  14. Admin

    Admin Администратор

    Регистрация:
    08.10.10
    Сообщения:
    1.661
    Адрес:
    Свети-Влас, Болгария
    Почему то еще забываем про то, что сама недвижимость тоже будет расти :)
     
    07.11.10
  15. Евгений

    Евгений Участник

    Регистрация:
    23.10.10
    Сообщения:
    179
    Адрес:
    Москва
    А если кризис , то будет падать.
     
    07.11.10
  16. Тимофей

    Тимофей Активный участник

    Регистрация:
    18.10.10
    Сообщения:
    1.003
    Адрес:
    Бургас
    даже в кризис недвижимость остается тем, чем была. Проблема случается у денег :)
     
    07.11.10
  17. Admin

    Admin Администратор

    Регистрация:
    08.10.10
    Сообщения:
    1.661
    Адрес:
    Свети-Влас, Болгария
    Абсолютно точно. Это немаловажный факт.
     
    07.11.10
  18. Евгений

    Евгений Участник

    Регистрация:
    23.10.10
    Сообщения:
    179
    Адрес:
    Москва
    Тогда, почему моя недвижимость в Болгарии упала в цене процентов на 30? Вы правы с деньгами тоже бывают проблемы.
     
    07.11.10
  19. Глокая Куздра

    Глокая Куздра Активный участник

    Регистрация:
    04.11.10
    Сообщения:
    1.291
    Я когда вам отвечал в первый раз, ввел вашу фразу в Гугль и он мне выдал именно эту статью.
    Я никогда не читаю статьи, в которых в первых же строках делается грубая ошибка. Потом из нее делаются кое какие выводы.
    Болгария в Евросоюзе уже почти 4 года как.
    Вы поймите, что остальная часть статьи примерно на этом же уровне компетенции.
     
    07.11.10
  20. Глокая Куздра

    Глокая Куздра Активный участник

    Регистрация:
    04.11.10
    Сообщения:
    1.291
    А почему же моя недвижимость не упала, а даже немного выросла в цене?
    И я знаю комплексы, где цены упали больше чем в три раза.
     
    07.11.10
  21. Admin

    Admin Администратор

    Регистрация:
    08.10.10
    Сообщения:
    1.661
    Адрес:
    Свети-Влас, Болгария
    Евгений, зато Вы деньги не потеряли. К примеру сейчас рубль по отоношению к ЕВРО -- на 4, 5 рубля вырос. На 100.000 ЕВРО разница составляет 10% примерно.

    Я считю, что Ваши 30% вернутся, а вот те, кто потерял на разнице курса, уже не смогут их вернуть. Немного сумбурно, но как то так :)
     
    07.11.10
  22. Admin

    Admin Администратор

    Регистрация:
    08.10.10
    Сообщения:
    1.661
    Адрес:
    Свети-Влас, Болгария
    Это смотря в какое время Вы покупали :)
     
    07.11.10
  23. Евгений

    Евгений Участник

    Регистрация:
    23.10.10
    Сообщения:
    179
    Адрес:
    Москва
    Вы правы, полностью с Вами согласен.
    Но количество продаваемых отелей от этого не меняется.
     
    07.11.10
  24. Евгений

    Евгений Участник

    Регистрация:
    23.10.10
    Сообщения:
    179
    Адрес:
    Москва
    В 2008.
     
    07.11.10
  25. Глокая Куздра

    Глокая Куздра Активный участник

    Регистрация:
    04.11.10
    Сообщения:
    1.291
    Я тоже в 2008, в январе. Непосредственно до кризиса.
     
    07.11.10
Статус темы:
Закрыта.