Норма прибыли от аренды коммерческой недвижимости...

FinnCrisp, 18.08.13

  1. FinnCrisp

    FinnCrisp Участник

    Регистрация:
    18.08.13
    Сообщения:
    26
    Здравствуйте.
    Задумываю неспешный переезд и заинтересовала данная тема.
    Так вот, сайты пестрят предложениями о продаже коммерческой недвижимости. Понятно, что цена зачастую завышена. Тем не менее, за сколько % от первоначальной стоимости (усредненно конечно) можно сдать в долгосрочную аренду ресторан/кафе или магазин?
    Насколько я знаю в РФ этот показатель варьируется около 10 процентов в год от стоимости. Как в РБ?
     
    18.08.13
  2. Miky

    Miky Почетный форумчанин

    Регистрация:
    08.02.11
    Сообщения:
    7.399
    Адрес:
    София-Бургас
    Вопрос весма условный, так как можно вообще не найти арендатора за определенных помещении, а скажем для сезонных обектов на первой линии в СБ получить очень существеную аренду. Все таки, некоторую средную оценку доходности комерческой недвижимости дает следующая ссылка http://www.economy.bg/realestate/vi...hti-po-centralnite-ulici-otchitat-analizatori, представляющая результаты изучения рынка анализаторов из GVA Sollers Solutions. Данные относятся к 2012 и затрагивают средную рентабильность комерческой недвижимости на т. н. high streets локациях в Софии, Варне и Бургасе. Согласно этих данных доходность 6.75 % в Софии, 8.24 % в Варне и 12.41 % в Бургасе. Верить или не верить этому исследованию конечно вопрос неоднозначный, но на мой взгляд какой то логики в эти данные есть.
    Все таки в нынешной ситуации, я лично, скорее готов определить цену одного или другого комерческого актива исходя из уже заключеных договоров об аренды, чем наоборот, определять арендую плату исходя от цены по каторой приобрел данную недвижимость. :D
     
    18.08.13
  3. FinnCrisp

    FinnCrisp Участник

    Регистрация:
    18.08.13
    Сообщения:
    26
    Спасибо, что откликнулись.
    Да, я сразу не указал, что сезонные резервации не интересны в принципе. Если охвученные цифры верны хотя бы приблизительно, то жить можно. Единственно непонятно - неужели купив два схожих помещения в Софии и Бургасе, в Бургасе получишь прибыль в два раза больше. Сомнительно...
    Определение цены по Вашему методу не совсем правильное. У меня в одном помещении сидит банк, имеющий более ста отделений в разных городах России, так вот аренда у них выше, чем у моих других объектов. И прибыль они особо не извлекают - работают едва ли не в ноль, но им выгодно для корпоративного имиджа, подготовки кадров и многого другого. Для того, чтобы оценивать объект по Вашей схеме нужно быть специалистом во всех отраслях бизнеса на арендованных площадях, а это очень сложно... Но это мое ИМХО, так сказать, ни к чему не призываю.
    Тогда подскажите, а продается что-то из стрит ритейла на топовых улицах озвученных выше городов или все на корню скупают местные?


    Немного поясню. Формирую продажную цену объектов исходя из арендных ставок у меня помещение находящееся в аренде у банка стоило бы раза в полтора больше схожих по площади и по месторасположению помещений - один арендатор, договоры на коммуналку заключает и оплачивает сам и т. д Но это верно лишь в случае если арендатор не съедет в ближайщее время. На величину аренды, на мой взгляд, можно делать лишь некую поправку, и то очень осторожно, попытавшись поглуюже вникнуть в то, как дыщит этот арендатор, а это крайне непросто. Выводить прямую зависимость "арендная плата" - "стоимость помещения", думаю не стОит.
     
    Последнее редактирование модератором: 19.11.13
    19.08.13
  4. Miky

    Miky Почетный форумчанин

    Регистрация:
    08.02.11
    Сообщения:
    7.399
    Адрес:
    София-Бургас
    Такая разница в доходности имеет свое обяснение. В Софии очень много магазинов, где продоволи брендовые товары переехали в крупные торговые центры/ МОЛ /, таким образом спрос на помещения под магазинов на центральных улиц несколько уменшился. С другой стороне, цены на комерческой недвижимости не падают существено, в ситуации застоя в рынке недвижимости вложения в комерческой недвижимусти растут быстрее чем другие сегменты, многие инвесторы расматривают комерческую недвижимость как средство сберяжения капитала и в результате имеем больше предложении магазинов в аренды и уменшение доходности от арендой. Многие арендодатели сделали скидку в арендной плате, что бы сохранить хороших арендаторов.
    В Бургасе вся сериозная комерческая недвижимость сконцентрирована на две улицы, там обектов в принципе не много, в разы менше чем в Софии и это обословляеть более высокую доходность, Плюсь летный туристический спрос. По моему логика в результатах этого иследования такая.
    Что касается возможность найти хороших обектов, то это не так просто. Просто так никто хорошо сдаваемый обект не продает, но при по настоящему хорошей цены все возможно.
     
    19.08.13
  5. FinnCrisp

    FinnCrisp Участник

    Регистрация:
    18.08.13
    Сообщения:
    26
    Я все понял, все очень доходчиво, спасибо.
    Не подскажете величину налогов от сдачи помещения в аренду, если оно куплено на фирму, зарегистрированную в РБ?
     
    19.08.13
  6. Miky

    Miky Почетный форумчанин

    Регистрация:
    08.02.11
    Сообщения:
    7.399
    Адрес:
    София-Бургас
    Корпоративный налог в принципе 10 % на прибыль.
     
    19.08.13
  7. FinnCrisp

    FinnCrisp Участник

    Регистрация:
    18.08.13
    Сообщения:
    26
    Могу я обратиться к Вам через личное сообщение, чтобы не засорять тему вопросами, которые не всем будут интересны?
     
    19.08.13
  8. Miky

    Miky Почетный форумчанин

    Регистрация:
    08.02.11
    Сообщения:
    7.399
    Адрес:
    София-Бургас
    нет проблем, если могу быть полезным отвечу.
     
    19.08.13
  9. FinnCrisp

    FinnCrisp Участник

    Регистрация:
    18.08.13
    Сообщения:
    26
    Не могу разобраться - здесь вообще есть функция "личные сообщения"?
     
    19.08.13
  10. Eurik

    Eurik Постоянный участник

    Регистрация:
    13.01.11
    Сообщения:
    2.608
    Адрес:
    Варна, Болгария
    У Вас нет, Вы-новичок на форуме. Пишите интересующему Вас форумчанину в профиль.
     
    19.08.13
  11. FinnCrisp

    FinnCrisp Участник

    Регистрация:
    18.08.13
    Сообщения:
    26
    Ну ничего, лиха беда начало... Надеюсь я здесь надолго, ибо РЕШЕНИЕ ПРИНЯТО!
     
    21.08.13
  12. Yulis

    Yulis Активный участник

    Регистрация:
    06.08.12
    Сообщения:
    460
    Извините, я не совсем понял говорится ли о чистой прибыли (net operating income - NOI) или о "грязной" с которой надо вычитать налог на землю, страховку на недвижимость, ремонты и тд. Если речь о "грязной" прибыли то даже 12% это очень мало, так как стандарт NOI для объектов коммерческой недвижимости в капиталистических странах, Германии и США например это 8-8.5%.
     
    23.08.13
  13. Miky

    Miky Почетный форумчанин

    Регистрация:
    08.02.11
    Сообщения:
    7.399
    Адрес:
    София-Бургас
    сомневаюсь что в этом иследовании вычитывали налоги, страховки и ремонты, но они здесь, как правило, не такие большие. Скорее это "грязная" прибыль от аренды.
     
    23.08.13
  14. FinnCrisp

    FinnCrisp Участник

    Регистрация:
    18.08.13
    Сообщения:
    26
    Вы полагаете что из 12 % "грязной прибыли" в итоге получится меньше чем 8-8,5 % "чистой"? Термин NOI не стал бы использовать в данном случае. Он больше банковский и не является абсолютно конечным...
     
    24.08.13
  15. Yulis

    Yulis Активный участник

    Регистрация:
    06.08.12
    Сообщения:
    460
    Я не знаю во сколько обойдутся в Болгарии капитальные ремонты, налог на землю, страховка недвижимости и тд, не забудьте ещё, что когда недвижимость освобождается ее надо сдать по новой, а это занимает время, поэтому это тоже учитывается в расчетах прибыльности. Я сказал что 12% брутто может быть очень мало нетто.
    Я беру Штаты как пример, потому-что там легко проверить арендатора, если не будет платить легко выгнать, наложить арест на его имущество за неуплату и тд. Не думаю что такая система развита в Болгарии, поэтому прибыльность должна быть выше.
    Вот пример из Чикаго, я просто прогнал поиск, что бы не быть голословным, но я не изучал эту недвижимость, хотя при такой CAP rate (это чистая прибыль более не менее) это видимо нормальный район, либо цена сильно завышена
    loopnet.com/Listing/18301046/5427-W-CHICAGO-AVE-Chicago-IL/
    В плохих районах, либо в очень старых домах должно быть 20% чистых
    loopnet.com/xNet/MainSite/Listing/Profile/Profile.aspx?LID=18291822&linkcode=13850&FromPPPP=true
     
    24.08.13
  16. FinnCrisp

    FinnCrisp Участник

    Регистрация:
    18.08.13
    Сообщения:
    26
    В Штатах все намного проще. Там легко можно подобрать объект который уже в аренде у крупного сетевика на много лет. Соответственно, все легко просчитывается изначально... Вот только форум-то о Болгарии...;)
    Кстати, а в РБ встречаются объекты на продажу с арендаторами?
     
    24.08.13
  17. Yulis

    Yulis Активный участник

    Регистрация:
    06.08.12
    Сообщения:
    460
    На форуме о Болгарии Вам вряд-ли кто нибудь раскажет о Capex, default rates, insurance rates, vacancy rates и тп в Болгарии. Извините что на английском, не знаю как это называется на русском. Поищите форум инвесторов на болгарском, найдете дайте ссылку - почитаю для общего развития, хотя свои выводы о недвижимости в Болгарии я уже давно сделал.
     
    24.08.13
  18. Miky

    Miky Почетный форумчанин

    Регистрация:
    08.02.11
    Сообщения:
    7.399
    Адрес:
    София-Бургас
    Да есть такие обекты, некоторые МОЛы проданы таким образом, некоторые обекты торговых сетей тоже, офисы клас A .
     
    24.08.13
  19. FinnCrisp

    FinnCrisp Участник

    Регистрация:
    18.08.13
    Сообщения:
    26
    Не поделитесь выводами? (Можно в личку если не хотите здесь). Мне будет полезно, ибо есть некоторые намерения, а недвижимость Болгарии для меня темный лес. Лишь соглашусь, что недвижимость нельзя рассматривать лишь как груду кирпичей, расположенных к каком-то месте - нужно плясать от перспектив экономики страны...
     
    24.08.13
  20. Yulis

    Yulis Активный участник

    Регистрация:
    06.08.12
    Сообщения:
    460
    Это не инвестционный форум, и даже на инвестционном форуме я бы не сильно доверял мнению пишущих. Если недвижимость Болгарии для Вас темный лес то вопросов больше быть у Вас не должно, пока не будете знать как Все работает вкладывать деньги и не нажить проблем по моему не возможно. Коммерческая недвижимость обычно приносит больше жилой, так как риски выше. В качестве совета могу сказать, что NOI меньше 12% в Болгарии я бы даже не думал рассматривать. Кстати NOI это единственный показатель цены объекта о котором я ззнаю. Если мы не говорим о Prime locations Лондона, Гонконга или Нью Йорка там он будет намного ниже 8.5%. В Токио довольно не плохой NOI из-за стагнируюшей экономики. Но София и Варна мне кажется не на одной шкале ценностей.
     
    24.08.13
  21. Miky

    Miky Почетный форумчанин

    Регистрация:
    08.02.11
    Сообщения:
    7.399
    Адрес:
    София-Бургас
    Что то более аналитичного и специально про vacancy rates, вероятно найдете и по этих сылок. :)
    forton.bg/bg/wp-content/uploads/2013/07/Bulgarian-Office-Market-Q2-2013.pdf и forton.bg/bg/wp-content/uploads/2013/07/Bulgarian-Retail-Market-Q2-2013.pdf
     
    24.08.13
  22. FinnCrisp

    FinnCrisp Участник

    Регистрация:
    18.08.13
    Сообщения:
    26
    А я и не сказад, что буду доверять абсолютно всему тому, что Вы напишите. но прислушаюсь.
    Что касается темного леса - Вы же знаете, что существуют способы определения рентабельности вложений в коммерческую недвижимость. И чтобы все понять, нужно просто получить информацию по ряду вопросов. Я понимаю, что все-равно не факт, что все выйдет по формуле, и зачастую нужно решать интуитивно, при этом опираясь на норму прибыли, величину траффика, конкурентную среды, долгосрочные планы развития местности и т. д.
     
    25.08.13
  23. Yulis

    Yulis Активный участник

    Регистрация:
    06.08.12
    Сообщения:
    460
    Наибольшей проблемой для Вас в Болгарии я считаю как раз законодательную базу, а не финансовые расчеты, не думаю что Вам хочется купить недвижимость арендованную злостным неплательщиком на гране банкротства. Не забывайте, что болгарское законодательство не так развито как на западе, да и сервисы по сбору данных об арендаторе не существуют. Надо изучить именно эту сторону, ну а остальное будет проще.
    По поводу конкуренции мое мнение очень IMHO, но в Бургасе например строятся новые торговые центры (Странд например) которые оттягивают на себя часть арендаторов, с другой стороны рестораны вряд ли уйдут с центральной улицы. В Бургасе так же нет офисов класса А, сам хотел арендовать для своего бизнеса и не нашел. Я бы пожил на Вашем месте в выбраном Вами городе все проверил и только после этого предпринимал какие либо действия. Я сам для себя так решил прежде чем что либо делать в Болгарии

    P. S. И не слушайте Вы меня или кого-то другого особенно тех кто предложит Вам супер выгодные условия только сегодня :), ну а я могу быть пенсионером которому просто нечего делать и который в недвижимости ничего не понимает. ;)
     
    25.08.13
  24. FinnCrisp

    FinnCrisp Участник

    Регистрация:
    18.08.13
    Сообщения:
    26
    Ну то что нужно пожить - это даже не обсуждается... Спасибо за информацию.
     
    25.08.13