Кому принадлежит земля, на которой стоит многоэтажный дом в Болгарии?

sana, 12.06.11

  1. Drugg

    Drugg Новичок

    Регистрация:
    03.06.11
    Сообщения:
    6
    Спасибо за ответы, умные люди...
    Иван 25 пмсал :
    Скажем вы купили дом и земля через вашу фирму. Потом вы сможете продать только земля и сохранит собствености на дом. Или наоборот - вы сможете продать дом и сохраните за своей фирмы собствености участка.
    ОДно непонятно в этом : на кой черт моя земля другому, если я на ней имею дом и право на строеж, как выше писали- вечное ?
    И наоборот, на кой мне эта земля, если я продаю дом ? - см. выше резоны непонятия ..., если я с ней все равно ничего сделать не могу, только перепродать другому - а ему он на фиг не нужна по тем же резонам, что я выше написал...
    Разве что в надежде что продадут дом, но тогда его нужно самому и купить ...
    Ту конечно можно и нафантазировать - по типу, как у нас в России выживают с участка последний упершийся и не желающий выселяться деревянный дом, когда хотят расчистить место под постройку многоэтажки...
    НО больно все это печально выходит - это к теме возможны ли варианты злоупотреблений и наживы в Болгарии на земле...
    К сожалению, как и везде, ДА !
     
    18.06.11
  2. Иван 25

    Иван 25 Активный участник

    Регистрация:
    30.11.10
    Сообщения:
    2.795
    Адрес:
    Болгария
    А вам вообще не нужно купувать землю. Вы можете купить (в болгарском языке слова другое, но не знаю как по русски) "право на строеж" и построит дом.
    Я писал о теории, согласно которой собствености дома можеть существовать отдельно от собствености земли. Вы рассматриваете случай слышком ограниченно, а на практике можно произойти всякое. Например там дом большой, вы можете преустроит в две самостоятельные квартиры и продать одну из них, и сохранить за себя другую плюс земля. Или вы имеете на участке виноград, делаете вино или имеете ценные сорты яблоны, которы вы хотите сохранить. Или у вас куры, или отдельные сельско-хозяйственные сгради, или маленкая мастерская, или гараж, которые вы не хотите продавать. Или надеетесь что на участке изригнеть нефт. :)
    После реституции в Болгарии получились многие свободные участки в городах, где было возможно построить многоэтажные жилые дома. Установилась обичная практика, собственики земли отступали "право на строеж" какой-нибудь строительной компании, но договаривали в замену получить в собствености например 2 квартиры на определенном етаже и с определенный размер. То что они продолжали иметь земли потеряло уже всякого смысла - они не могли пользоватся этой собствености никаким способом. Но за то они получили 2 квартиры.
     
    18.06.11
  3. Miky

    Miky Постоянный участник

    Регистрация:
    08.02.11
    Сообщения:
    6.533
    Адрес:
    София-Бургас
    Ну , во первых право строительства и право собствености земли это разные вещи во всем мире. Почти весь Лондон например построен по подобной схеме leasehold, называется. В другие страны государство регулирует застроеность на определенных териториях во имя общественого интереса, выкупая у собствеников право строительство.
    Практически собственик земли может сохранить за собой собственость земли если например, по каким то причинам участок является неделимым и на нем можно реализовать более одного дома. Или например , очень часто собственик земли имеет дополнительный доход от аренду паркомест для машин.
     
    18.06.11
  4. Eli

    Eli Участник

    Регистрация:
    19.04.11
    Сообщения:
    424
    "Кому принадлежит земля на котором стоит многоэтажный дом?" :)
     
    19.06.11
  5. Сергей Попов

    Сергей Попов Активный участник

    Регистрация:
    10.02.11
    Сообщения:
    817
    Адрес:
    Бургас
    Всем, кто имеет собственность в доме.
     
    19.06.11
  6. Фланнери

    Фланнери Активный участник

    Регистрация:
    30.11.10
    Сообщения:
    1.178
    Адрес:
    Москва
    Сергей, позвольте спросить у Вас относительно прилегающего непосредственно к апартаменту участка земли:
    Мы его, покупая в прошлом году квартиру, честно говоря, хотели "прихватить" (мы единственные изо всего небольшого дома, кто непосредственно выходит на этот 25-метровый кусочек) и с этой целью в дополнение к НА составили договор, по которому хозяин предоставляет нам право выкупить этот кусочек, когда (и если) в Болгарии будет принят закон, разрешающий без особенных заморочек нам, как иностранцам , это сделать (предположительно 2014 г.), а до той поры разрешает нам пользоваться этой землей.
    В этом году хозяин предложил нам нЕсколько изменить форму нашего с ним договора и оформить так наз. "аренду пользования". Как Вы полагаете, стОит ли менять первоначальную договоренность и если да, то как может выглядеть этот самый договор (в самых общих чертах)?

    Вам спасибо огромное: Ваши советы всегда очень дЕльны.
     
    22.07.11
  7. Сергей Попов

    Сергей Попов Активный участник

    Регистрация:
    10.02.11
    Сообщения:
    817
    Адрес:
    Бургас
    Забудьте, кусочек двора нельзя "прихватить" . Двор является общей частью всей этажной собственности и поэтому она неделима.
     
    23.07.11
  8. Иван 25

    Иван 25 Активный участник

    Регистрация:
    30.11.10
    Сообщения:
    2.795
    Адрес:
    Болгария
    Извините Сергей, но мне что-то непонятно. Вы всегда пишите, что земля принадлежит собственики квартир в многоквартирном доме, т.е. они имеют собственост какой-то идеальной части этой земли.
    Но ведь это валидно только если собственики квартир купили эту идеалную част вместе с квартир. А если они иностранные граждане и не имеют право покупки земли значит они никакую собственост земли не имеют. Они имеют только "право на строеж".
    Я делаю только терминологичное уточнение. Для меня чисто формально для собственики квартир это не имеет никакого значения. Но кажеться русских все это приводит в ступор и вот получаются подобные случаи - решают включит в договоре право выкупки кусочек земли, когда это станет возможно.
     
    23.07.11
  9. Сергей Попов

    Сергей Попов Активный участник

    Регистрация:
    10.02.11
    Сообщения:
    817
    Адрес:
    Бургас
    Попробую. Вот Закон о собственности

    Чл. 38. (1) При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.
    (2) Може да се уговори, частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват.
    (3) Общите части не може да се делят.
    Абстрагируемся от того, что кто то не имеет право на собственность на землю из за каких то изключений. Речь о том, что двор является общей частью и неделим.
     
    23.07.11
  10. Фланнери

    Фланнери Активный участник

    Регистрация:
    30.11.10
    Сообщения:
    1.178
    Адрес:
    Москва
    Спасибо Вам, Сергей, за разъяснения!

    Владелец нашего дома сообщил, что интересующий нас участок двора (точнее, - садик, в который выходит наша квартира) остается именно в его собственности (как и та часть двора, которую он пытается распродать под стоянки машин: люди паркуются, но, насколько мне известно, никто не выкупал у него участков земли под парковку).
    А может ли в Болгарии иметь место "сюжет", когда апартаменты в доме распроданы, а земля вокруг дома принадлежит по-прежнему бывшему владельцу апартаментов?
     
    23.07.11
  11. DM88

    DM88 Участник

    Регистрация:
    25.10.11
    Сообщения:
    37
    Адрес:
    Москва - София
    доброго дня!
    Скажите пожалуйста, я правильно понимаю, что право на строеж и идеальные части может быть оформлено на нерезидента (гражданина РФ) и нет необходимости регистрировать юр лицо в Болгарии?
     
    18.01.12
  12. Сергей Попов

    Сергей Попов Активный участник

    Регистрация:
    10.02.11
    Сообщения:
    817
    Адрес:
    Бургас
    Если речь об общих частях дома, а не земли- правильно.
     
    18.01.12
  13. DM88

    DM88 Участник

    Регистрация:
    25.10.11
    Сообщения:
    37
    Адрес:
    Москва - София
    речь идет о праве на строительство и идеальные части на земельном участке
     
    18.01.12
  14. Сергей Попов

    Сергей Попов Активный участник

    Регистрация:
    10.02.11
    Сообщения:
    817
    Адрес:
    Бургас
    На ид.части участка без юр.лица не обойтись. Попробуйте договориться с продавцом, что бы не продавал вам ид.части земли.
     
    18.01.12
  15. DM88

    DM88 Участник

    Регистрация:
    25.10.11
    Сообщения:
    37
    Адрес:
    Москва - София
    Сергей, благодарю за ответ.
     
    18.01.12
  16. Radist

    Radist Участник

    Регистрация:
    28.01.11
    Сообщения:
    110
    Адрес:
    Россия,Нерезиновая
    Добрый день. К вопросу о приобретении ателье. Если в договоре (предварительном) написано: "ПРОДАВАЧЪТ се задължава да прехвърли на КУПОВАЧА собствеността на следният недвижим имоти, находящ се гр. Несебърб обл. Бургас, бл. № 2, комплекс "Младост" ,парцел I кв. 88 по плана на града, а миенно: АТЕЛИЕ № 2 на полощ от 38 кв. м на четвърти желищен етаж" - следует ли из этого что данное АТЕЛИЕ - жилое помещение и по нему не будут повыщенные налоги и сложности с получением визы ?
    Владелец сайта aboutbulgaria. biz Юрий комментирует так:
    В разных районах Болгарии под "Ателье" понимают немного различные понятия:
    1. Ателье - однокомнатное помещение с санузлом и, возможно, балконом/лоджией.
    2. Ателье - апартамент 1-2-3 комнатный, в котором нет южных комнат с южными окнами. Часто на стадии разрешения строительства такие апартаменты названы ателье, так как являются одним большим помещением (см. п. 1.), которое при продаже разделяется стенами так, как пожелает покупатель. Такая перепланировка отражается в окончательном, "екзикутивном" проекте (а название Ателье сохраняется).
    3. Ателье, как правило, на первом или последнем етаже, предназначенное под нежилов использование: ателье, студия, офис и т.
    У меня находится на последнем этаже - и не смотря на указание "четвърти желищен етаж" - возникают сомнения.
     
    04.10.12
  17. kirik

    kirik Новичок

    Регистрация:
    08.11.13
    Сообщения:
    4
    Доброго времени суток всем. Подскажите пожалуйста. Жилой дом, построен до акта 15 в 2008 году. В 2010 году налоговая служба арестовывает у хозяина землю за долги (только землю по всем документам). Вроде как я понимаю, дом уже является самостоятельным объектом. Получается, что если сейчас там купить квартиру, то уже без разницы как будут делить эту землю хозяин и налоговая? На дом и хозяев квартир это уже не распространяется?
     
    27.03.14
  18. Miky

    Miky Постоянный участник

    Регистрация:
    08.02.11
    Сообщения:
    6.533
    Адрес:
    София-Бургас
    По всей вероятности да, но возможны нюансы в зависимостью от ряд обстоятельств и фактический казус. Если я решил бы покупать в таком доме, обязателно проконсултировался бы у компетентного юриста .
     
    27.03.14
  19. kirik

    kirik Новичок

    Регистрация:
    08.11.13
    Сообщения:
    4
    Что за нюансы могут быть? Что может быть упущено, что налоговая может и на апартаменты замахнуться?
     
    28.03.14
  20. Владимир 777

    Владимир 777 Активный участник

    Регистрация:
    25.09.12
    Сообщения:
    1.897
    Адрес:
    Несебър
    Не нашел в какую тему написать, вроде эта ближе всего.
    Вопрос такой, земля под многоквартирным домом общая, и один из жильцов первого этажа не посоветовавшись с соседями установил пристройку (которая мешает другим соседям), можно ли устанавливать пристройку и могут ли соседи (которых не устраивает эта пристройка) так же самовольно её снести или все решается через суд? Соседи договорится не могут т. к. приезжают в разное время, и общаются только через инет.
     
    02.06.14
  21. Bulgara

    Bulgara Участник

    Регистрация:
    22.05.14
    Сообщения:
    157
    Адрес:
    София
    А Вы посмотрите что написано в Вашем нот. акте - если Вы владельци только на " ...% общей части дома и право на строеж...", то земля не общая Вам. Короче - к доме можеть иметь либо земля (доль в % или ид. части) либо право на строеж в соответний %прилежащи общи части дома., потому что кирпички не в воздухе висять:)
    Земля, дом и право на строеж (это воздуха только над данным участком земли)- все ети отдельные вида собствености. Земля - ведучая и несет собственость на все что имееться на ней - кирпички, деревья, камни и пр...т.е. владельцем земли не нужен и нот. акт частного дома, которой построен на земли и его собственость происходит от собствености земли.
    Собственость земли в многоквартирных домов тоже бывает по разному, сообразно кто как приобрел собственост квартиры. Некоторые владельцы если купили и доли земли- то они сособственики и в земли и в дома, другие купили только % право на строеж- они сособственики только в дома и в воздухе (право на строеж и необязаны оплачиванием налоги земли или поддержка двора (только обязаны в строительстве забора т. к. забор являеться граней недвиги:):):) Тоже бывает и доль земли собственость Государства в обе вариантах: и в частном доме и в многоквартирных домов. А когда Государство являеться сособествеником земли - если придется строит вновь, то уже Государство приоритетно и несообразно размера гос. доли решает что будет- дом или другое. Если не дом - иногда возможно какое-то обещетение получиться (обычно вряд ли и на стоимости гараж :):):)
    Кстати, насколько мне известно Право на строеж - бесрочное, только когда оно вменено как обещетение - примерно Государство отдает владельцу, у которого отняло дом и земля для построение какоую-нибудь гос. стройку и взамень отдает владельцу квартира из гос. фонда+% право на строеж, а земля опять остаеться у Государства :)
    Еще короче - у кого-то есть земля - тот можеть продает и право на строеж, а обратное никак- право на строеж не продает земля:)
    Еще был вопрос в теме о покупки крышу и строеж Пэнт-хауса:):):) Крыша - общая неразвельная часть и не продаеться, а и не нужна для стройки - ведь у новой стройки тоже будеть крыша, а вот воздух (право на строеж нужен, только етого купить никак если у соседов нет квартира + доль земли (кирпички у них без земли и право на строеж будут в воздухе висят?)У каждая квартира должно быть либо доль земли, либо %право на строеж:)
     
    04.06.14
  22. Gregory37

    Gregory37 Участник

    Регистрация:
    21.12.12
    Сообщения:
    166
    Адрес:
    Москва
    @Сергей Попов,
    Повторюсь вопросом здесь (если ответ будет в ветке "Консультации специалистов" попрошу модераторов удалить)

    Ситуация:
    Комплекс из двух отдельных строений по 11 апартаментов в каждом. Общая парковка на 5 мест перед домами.
    Один с подвалом (для круглогодичного проживания) другой без - для сезонного (по документам)
    В первом комплексе семь апартаментов болгарских (владельцы и родственники собственников земли, на которой построен комплекс).

    Сегодня выяснилось, что владельцы этих апартаментов не платят денег за обслуживание общей территории комплекса (бассейн, вода, общее электричество) - обосновывая это тем, что они владельцы этой земли.

    Земля, как я понял, была ими продана застройщику. Застройщик с ними расплачивается апартаментами. После продажи всех апартаментов нам, застройщик снова, по документам продаёт землю (с нами) старым владельцам.

    Управляющей компании не существует (в прошлом году платили застройщику) в этом одному из болгар - владельцев земли, имеющих апартамент в комплексе и, действительно, занимающемся поддержкой территории, мытьём лестничных клеток, мелким ремонтом и т. д...

    Вопрос простой - на что же мы, по закону, имеем право? Как и через кого разрешать такие ситуации? Что с парковкой? Имеет ли право владелец участка отказать нам в ней? Можем ли мы контролировать общий расход воды и электроэнергии (существуют отдельные счётчики)? Вечно оплачивать чужие счета никто не собирается. Конфликт пока не острый, но верного алгоритма действий у нас нет.

    Помогайте:)
     
    09.06.14
  23. Julioko

    Julioko Участник

    Регистрация:
    22.09.11
    Сообщения:
    134
    Адрес:
    Ростов-на-Дону
    И мне снова придется обратиться за помощью к знающим людям. Все что было ранее написано, прочла внимательно, но конкретного ответа не нашла, тем более, что говорят, что в 2013 году в земельном законодательстве Болгарии произошли некоторые (вроде бы благоприятные) изменения.
    В нашем комплексе сложилась следующая ситуация. Комплексу 5 лет. Застройщик сейчас требует у нас ВЫКУПИТЬ землю под комплексом, ссылаясь на то, что она находится в его собственности и угрожает, в случае отказа засыпать бассейн песком и т. п. Говорит, что мы у него покупали ТОЛЬКО апартаменты. У нас в комплексе большинство квартир находятся во владении первых хозяев, т. е. у людей договор заключался непосредственно в этим самым застройщиком. Там указаны идеальные части. Но есть и "вторичные" квартиры, и там в нотариальных актах идеальных частей нет. Но есть договор на поддержку с этим же застройщиком, где есть пункт, в котором дан перечень общего имущества - парковка, сад, бассейн и проч. Это проблема № 1.
    № 2. У этого же самого застройщика в собственности находится ресторан, находящийся на первом этаже комплекса. Он требует у нас либо выкупить его (разумеется по баснословной цене) либо дать ему разрешение на перестройку ресторана и сделать из него 4 квартиры, однако предоставить документы на перепланировку, подтверждающие безопасность данного строительства (проект и всю разрешительную документацию) категорически отказывается. И снова пускает в ход аргументы типа "Я завтра вам бассейн засыплю, а в ресторане открою какой-нибудь шумный цех!"

    Вот и прошу у Вас помощи - кто может подсказать законы, которые в настоящее время регламентируют земельные отношения собственников квартир и земельного участка, а так же по допустимой эксплуатации и перепланировке помещений в жилом комплексе. Или, может быть у кого то есть координаты хорошего юриста по этим делам.
    Заранее благодарю за помощь.
     
    22.07.14
  24. lionlui

    lionlui Новичок

    Регистрация:
    14.08.12
    Сообщения:
    5
    Добрый день у нас такая же ситуация, скажите вы что то узнали
     
    14.03.16
  25. MsMarina

    MsMarina Участник

    Регистрация:
    07.07.15
    Сообщения:
    203
    Адрес:
    Болгария
    Господа, вопрос
    в августе 2015 застройщик дал вот такой комментарий, по вопросу Акта 16

    Насчет Акта 16 - к настоящему, существует юридическая проблема между Муниципалитетом Несебра и Кадастровой Службой Бургаса. По кадастровым документам, все улицы в нашей зоне являются "землей сельскохозяйственного назначения", и следует получить новый статус "улиц" - процедура длинная и зависит от государственных институций. После того, как эта процедура будет закончена, потребуется около шести месяцев, чтобы получить окончательный договор присоединении к сети от энергопоставщика "EVN", и соответственно потом выдать Акт 16. Этот договор по настоящему не может выдать, поскольку кабель не может пройти под сельскохозяйственной землей. Учитывая факт, что сейчас середина августа, выдача Акта 16 до конца настоящего года считается не особенно вероятным.

    до сего дня (март 2016) ситуация не поменялась
    И хотя комплекс жилой и сдан, существует ряд ограничений в эксплуатации, в частности установка антенн на крышу, якобы по пприине отстувия этого Акта, как следствие отсутствие собственников и возможности принятия легитимных решений собранием собственников

    В этом году тоже не будет такой возможности, так как крыша является общей частью, где запречено размещений индивидуальных объектов.

    при этом представители застройщика сами путаются "в показаниях" и далее пишут

    Еще раз хотели бы подчекнуть что ООО Дриймвил, в его качестве застройщика недвижимостей, не в состоянии построить маршруты и инфраструктуру для высокоскоростного интернета - мы не лицензированный поставщик подобных услуг, и в дополнении, все сооружения следует пройти под теми же улицами, которые именно являются государственной собственностью - тем более, как объяснили, сейчас их статус спорен, и находится в процессе изменения. Во всем регионе присутствует только один поставщик интернета, и все застройщики пользуются его сигналом. К настоящем, нет интересеов со стороны болших инвесторов для улучшения интернета, так как комплексы в районе являются сезонными объектами.
    Насчет пользования крыша- Акт 16 нет никокого отношения к использованию крыши в качестве общей части. Размещение любых индивидуальных объектов на територии общих частей запречено.
    В связи с етим, мы надеемся что не будем снова обсуждать все вопросы. Для нас вопрос снять.


    Прошу дать совет/комментарий по вопросам:
    о чем может говорить изложенная выше информация? что это за спорные улицы? Разрешаем ли этот вопрос в принципе или это серьезная проблема? Как и что запрещает монтировать инфраструктурные (антенны) обьекты на крышах домов и как решается этот вопрос? (В комплексе не работает интернет и ужасное кабельное ТВ)

    заранее благодарю
     
    17.03.16