Гарантии при приобретении недвижимости в Болгарии

Hombre, 22.09.10

  1. Hombre

    Hombre Участник

    Регистрация:
    22.09.10
    Сообщения:
    69
    Гарантии при приобретении недвижимости

    Пожалуй, основная проблема при приобретении недвижимости Болгарии - отсутствие материальной ответственности нотариусов или третьих лиц при совершении выплат за недвижимость.

    В общеевропейской практике деньги переводятся застройщику (или продавцу) только после полной готовности объекта и при отсутствии обременений на объект, при этом нотариус аккумулирует Ваши деньги у себя и переводит на счет застройщика только после выполнения вышеуказанных условий.

    В Болгарии же деньги могут переводиться застройщицу сразу, на основании предварительного договора купли-продажи, при этом объект может быть не готов к сдаче. Таким образом, в случае недобросовестности продавца, остается только уповать на суд.
     
    22.09.10
  2. Admin

    Admin Администратор

    Регистрация:
    08.10.10
    Сообщения:
    1.785
    Адрес:
    Свети-Влас
    Отличная тема!

    Это один из основных вопросов, который волнует большинство российских покупателей недвижимости. Hombre, расскажите пожалуйста - на что стоит в первую очередь обратить внимание покупателей?
     
    23.09.10
  3. Hombre

    Hombre Участник

    Регистрация:
    22.09.10
    Сообщения:
    69
    Re: Гарантии при приобретении недвижимости

    В первую очередь на то, что если Вы покупаете недостроенный объект, надо получить хотя бы минимальные гарантии по тому, что строительство будет завершено до конца. Вряд ли стоит требовать гарантийных писем, они сильно не помогут при, к примеру, банкротстве застройщика. Поэтому надо самостоятельно (либо через доверенных лиц) выяснить, много ли строительных проектов у данного застройщика, и какова его репутация. И второе, вне зависимости от стадии застройки объекта (он может уже давно функционировать) необходимо требовать документов относительно юридической чистоты покупаемого объекта, естественно, до заключения предварительного договора купли-продажи. К примеру, это может быть выписка из государственного реестра об отсутствии обременений на объект.
     
    24.09.10
  4. bgrealty

    bgrealty Реклама

    Регистрация:
    24.09.10
    Сообщения:
    21
    Hombre, а возможен в Болгарии вариант расчета с продавцом недвижимости через банк? Т.е. составляется трехсторонний договор(покупатель-продавец-банк), где банк перечисляет продавцу деньги только после выполнения обязательств в отношении покупателя. Конечно будут издержки для привлечения банка в такую схему, но тогда получается и волки сыты и овцы целы.
     
    12.10.10
  5. Лена

    Лена Участник

    Регистрация:
    22.09.10
    Сообщения:
    29
    мы уже заключили предварительный договор и оплатили 100% стоимости. Документ об отсутствии обременений на объект нам никто не предоставил. Есть ли опасность, что мы не сможем оформить в собственность и появятся на нашу квартиру другие претенденты?
     
    12.10.10
  6. Hombre

    Hombre Участник

    Регистрация:
    22.09.10
    Сообщения:
    69
    Лично я в Болгарии такой практики не встречал. Коли скоро в обычаях делового оборота такой практики нет, вряд ли болгарский продавец согласится привлекать третье лицо в сделку - это лишняя ответственность. Хотя полагаю, что это только дело времени, если большинство стран европейской семьи живет по подобным правилам.

    Гипотетически такое возможно, если на объект, к примеру, наложена ипотека. В этом случае объект с обременением, и необходимо подождать, пока эту ипотеку снимут. В противном случае объект Вам продадут с обременением, что не есть хорошо.
     
    12.10.10
  7. Не продадут с обременением,так как находится в залоге у банка. А деньги примут.
     
    20.10.10
  8. Если Вы оплатили 100%,почему не принимаете квартиру и не оформляете право собственности? Двойных продаж в РБ я за все время (4 года) не встречал. Неисполнение условий договора,сроков и т.д. полно. Прописывайте в ПД ответственность застройщика ввиде конкретных сумм . Я в своем договоре добился 10000 евро штраф,если не сдадут вовремя квартиру. Квартиру сдали и передали вовремя,комплекс в целом нет. Лифт не работал 2 месяца.
     
    20.10.10
  9. Хорошо,получили т.н.выписку.

    Сегодня обременений и претензий со стороны третьих лиц нет. Заключили ПД,перевели деньги. Ничто не мешает застройщику и это его право,оформить кредит с залогом, в том числе и на искомые апартаменты. Банки привлекать застройщики не хотят, так как и мы часто лукавим,показывая не рыночную цену в нот.акте. В противном случае возникает вопрос НДС,хотя физ.лица не являются субъектом этого налога. Хотят ввести новые правила оформления права собственности. Банк будет один государственный или уполномоченный, куда мы будем перечислять свои таньге. Застройщик получит их после предоставления нотариального акта на нового собственника. Что-то похожее на наш 214 ФЗ.

    И что? В РБ переход права возможен на акте 14. А дальше? По предоставлению Акта 16. После фактического ввода проходит еще 2 месяца. Строительное лобби бъется на смерть. Не будет денег дольщиков,а собственных оборотных средств МАЛКО. А если несколько строек- ничего не мешает застройщику собирать деньги на один объект.строить другой. Пример- Мангле ОУВЕРСИС в Каварне. Очень крупный застройщик,должен был сдать 30.12.2009 года. Глубокая заморозка. А "голова" в доблесной Испании. Все тут есть...
     
    20.10.10
  10. Александр-давно здесь

    Александр-давно здесь Активный участник

    Регистрация:
    18.10.10
    Сообщения:
    243
    Адрес:
    Несебър
    Предварительный договор не требует нотариального удостоверения. Россияне редко покупают на вторичке апартаменты,поэтому про физиков и их ответственности не актуально. Про уставной фонд. Даже если он первоначально огромный(говорим о ООД), он может расходоваться. И последнее. А какова материальная ответственность юриста в РБ, не нотариуса? С уважением к Вашему мнению...
     
    21.10.10
  11. Alexandre

    Alexandre Участник

    Регистрация:
    18.10.10
    Сообщения:
    34
    Никакой материальной ответственности юриста быть не может, даже при наличии договора с ним. Юрист оказывает консультации и его трудно привлечь к ответственности даже в случае предоставления ложной информации.
     
    26.10.10
  12. Александр-давно здесь

    Александр-давно здесь Активный участник

    Регистрация:
    18.10.10
    Сообщения:
    243
    Адрес:
    Несебър
    ЮРИСТА да! У адвоката есть материальная ответственность в рамках его гонарара + доказанный материальный ущерб. Существует страхование проф.ответственности в рамках Закона об адвокатуре. Адвокат принадлежит к корпоративному проф.сообществу,существует кодекс проф.этики и квалификационная комиссия. Если будет обоснованная жалоба, мало непокажется. Оплата услуг регламентирована специальным сборником. Особенно это касается дел с материальным интересом.
     
    02.11.10
  13. Alexandre

    Alexandre Участник

    Регистрация:
    18.10.10
    Сообщения:
    34
    С адвокатом действительно сложнее, но вряд ли адвокат будет составлять договор в ущебр себе:).

    Не только с точки зрения материальной. Речь идет и о его ответственности.
     
    02.11.10
  14. Balkan Consul

    Balkan Consul Гости

    ...​
     
    06.11.10
  15. Admin

    Admin Администратор

    Регистрация:
    08.10.10
    Сообщения:
    1.785
    Адрес:
    Свети-Влас
    Не будем отвлекаться от темы. Напомню, мы рассматриваем вопросы о гарантиях при покупке недвижимости...
     
    06.11.10
  16. Inspectora

    Inspectora Новичок

    Регистрация:
    10.11.10
    Сообщения:
    9
    Ето не совсем так, как сказал Balkan Conusl. Он просто делает незаконная реклама на свое деятельность.
    Вот какие детайли:

    Согласно Ст. 18. Закон об обязательствах и договорах „Договоры о передаче собственности или договоры об учреждении других вещных прав на недвижимые вещи должны быть совершены нотариальным актом.“
    Т.к. технически ето невозможно во время ваша первая визита в Болгарии, то тогда заключается предварительный договор купли-продажи.
    Ст. 19. Предварительный договор о заключении определенного окончательного договора, для которого нужна нотариальная или нотариально заверенная форма, нужно заключить в письменной форме.
    Предварительный договор должен включать в себя договоренности, касающиеся существенных условий окончательного договора.
    Каждая от сторон по предварительному договору может предъявить иск о заключении окончательного договора. В таком случае договор считается заключенным в момент, когда решение войдет в законную силу.“

    Заключен на основании ст.19 Закон об обязательствах и договорах вам предварительный договор дает достаточная гарантия для ваши права, соответственно и для ваши деньги, если вы заключили етот договор с помощю специалиста. Согласно болгарский закон не существует такое "дал деньги, а получил ничего". Т.е. если не получили квартира в собвственность, то вы можете претендировать на возвврать ваши деньги. Человек, которы является неспециалист и вам „помогает“ в етот процес даже не подозривает какие подводни камней могут быть в сделки купли-продажи недвижимого объекта. Поеотму, помощь и консультация с компетентный юрист очень важный етап.
     
    10.11.10
  17. Inspectora

    Inspectora Новичок

    Регистрация:
    10.11.10
    Сообщения:
    9
    Я не писала только трактовка из закон, а выяснила почему предв.договор де юре дает достаточная гарантия для права покупателя и продавца.
    А если вы такой хороший юрист и у вас такая большая практика, что тогда вы делате по форумах? Ето раз, и во вторых- каждой покупатель с помощю не только "незвисимый юрист", как вы сказали, но и через професиональное риелтерское агентсво может получить подробная предварительная информация о недвижимость перед заключении предв.договор.

    Тем более, в агентсва работают тоже юристы, которы могут консультировать клиента не только по поводу собственность, но и по условиям в договоре. Ето особы важны момент, т.к. суд сылается не только на законе, но и на условия в договоре ( на действительную волю сторон). Моя подруга покупала именно через агенство. Там юрист был, которы в полностью проконсультировал клиента и договорил очень хорошие условия на покупке. Т.е. клеинт не сам несел ответственность, как вы сказали, а агентсво тоже.
     
    11.11.10
  18. Глокая Куздра

    Глокая Куздра Постоянный участник

    Регистрация:
    04.11.10
    Сообщения:
    1.042
    Тоесть вы подтверждаете, что в агенстве юрист зависимый?
    Вы поделили юристов на независимых и тех кто работает в агенстве.
    Я вас поддерживаю. Потому что юрист в агенстве получает деньги от агенства, которое в свою очередь оплачивается продавцом.
    Как ни крути, но если встанет вопрос денег, то инетресы покупателя отойдут на второй план.
     
    11.11.10
  19. Александр-давно здесь

    Александр-давно здесь Активный участник

    Регистрация:
    18.10.10
    Сообщения:
    243
    Адрес:
    Несебър
    На мой взгляд, при проведении переговоров и заключении предварительного договора важнее присутствие толкового переводчика, которого Вы пригласите на работу самостоятельно. Как правило,эти люди могут в определенном смысле, прокомментировать пункты ПД,тем более они в РБ однотипные. Россияне,покупающие недвижимость в РБ имеют понятие о договорах и о договорном праве. А ответственность и другие санкции,как их не прописывай,без суда не взыскать. А это дорого.
     
    11.11.10
  20. Глокая Куздра

    Глокая Куздра Постоянный участник

    Регистрация:
    04.11.10
    Сообщения:
    1.042
    Совсем не однотипные. Я видел такой пункт - "покупатель обязуется заключить договор о поддержке ... при продаже имота он должен будет презаключить этот договор на следующего покупателя, а если тот не будет платить, то должен будет платить сам." :) Пожизненное ярмо :)

    Россияне покупающие недвижимость, как и покупающие автомобили, все прекрасно знают в спокойной обстановке за компьютером. Но когда дело доходит до дела, "по запарке" забываются все наставления и учения. Такова психология человека. Поэтому каждого клиента, приехавшего в Болгарию я прошу ничего никому не обещать и ничего не подписывать. :( Но они и это забывают.
    Ответственность конечно, да взыскать не столько дорого, сколько долго. Два-три года запросто на иск в 2500 евро. Но цель покупателя не в исках а купить то, что хочет.

    Мне переводчик не нужен. Клиенту он не нужен тоже, обычно бюрократический язык читается русскоязычными покупателями с листа.
     
    11.11.10
  21. Inspectora

    Inspectora Новичок

    Регистрация:
    10.11.10
    Сообщения:
    9
    Вот. Если клиент обратиться к профессиональную агенство, то он ничего не оплачивает- ни судьебная такса, ни юридическая консультация, в отличии от независимый юрист. Я именно такое имею ввиду. Юрист в агентсве никакие деньги не берет от клиента. Сущевременно является отвествен для своя конусльтация, т.к. на него есть контроль. Контроль осуществляется от Директора в агентсве, т.к. агентство за разница от "независимый юрист", несет юридическая ответственность за свои действия в изнчальных переговоров перед заключении предварительного договора. Если клиент останется недовольный от юриста агенства, то будет для юриста плохо, т.к. риелтера потратить свой клиент.

    А для незвисимый юрист все останется без последствий, тем более он не вернет ваши деньги, ни за предварительную консультацию ( если такая получили), ни за оформление в собственность, ни за подачи в судь. Поеотму вам выгоднее работать с юриста риелтера. Он вам дают услуга абослютно безплатно и под контроля свой диркетор.
     
    11.11.10
  22. Inspectora

    Inspectora Новичок

    Регистрация:
    10.11.10
    Сообщения:
    9
    Да, я и про етому писала в самом начале. Проефессиональное агентсво вам осигурить гарантии при приобретению недвижимость. ПРИ ЕТОМ СОВСЕМ БЕСПЛАТНО! В том числе защитить ваши интересы в каждом етапе от покупкки- с момента выбора недвижимость до ее пробретению. А независимый адвокат будет брать ваши деньги только для осуществлении один етап от ваша покупка.

    Процес купли-продажи недвижимость не является только соблюдении основных принципах- Проверка недвижимости на предмет обременения третьими лицами; проверка самого продавца - на предмет финансовой стабильности и отсутствие долговых обязательств (в том числе перед государством); проверка посредника по всем статьям - (если таковой имеется); и надлежащим образом оформленные документы, а и соблюдении все детайлях: местоположение недвижимость, является ли хорошая инвестиция или нет, експертиза застройщика, сдачи в аренду, заключении договор о поддержки ( управлении), нотариальное оформление, постановка на учет в булстат и в налоговая инспекция.

    Гарантия о покупке включает в себя все етих процесах.
     
    11.11.10
  23. Александр-давно здесь

    Александр-давно здесь Активный участник

    Регистрация:
    18.10.10
    Сообщения:
    243
    Адрес:
    Несебър
    На мой взгляд,лучшей гарантией безопасной сделки- расчет через банк со специальным сблокированным счетом, деньги с которого переводятся продавцу после регистрации собственности на нового собственника. Но это в РБ не будет работать, т.к. не застройщик , не брокер в этом незаинтересованы по ряду причин, в т.ч. и зачисление НДС. Но была инфо о том,что готовится законопроект о новых правилах проведения сделок через уполномоченный банк.
     
    12.11.10
  24. Глокая Куздра

    Глокая Куздра Постоянный участник

    Регистрация:
    04.11.10
    Сообщения:
    1.042
    Насколько мне известно это норма должна была вступить с Нового года, но не вступила.
    И в этом году в державном вестнике такой закон не публиковался.
    Так что ИМХО нет такого закона.
     
    15.11.10
  25. Borka

    Borka Постоянный участник

    Регистрация:
    26.11.10
    Сообщения:
    1.457
    Я, как продавец, знаю "кухню", положение дел с другой стороны прилавка, так сказать. И могу порекомендовать следующее:

    1. При покупке готового объекта, если сомневаетесь в порядочности продавца, основную оплату (или 100% оплаты) сделайте в день нотариального оформления. После того, как побываете у нотариуса и он подпишет сделку.
    Технически есть два варианта: первый - привезти дорожные чеки, сходить утром к нотариусу, от него уже в банк сдать чеки. Второй вариант - если у продавца есть представитель в России, то одновременно ваш представитель с деньгами встречается с представителем продавца в России, а вы с продавцом у нотариуса. И после подписания нотариусом по телефону подтверждаете передачу денег.
    Оба эти варианта широко используются и дают хорошую гарантию.

    2. Если уж решили купить недострой, то схема оплаты должна быть такая, чтобы оплачено всегда было меньше, чем построено, и так до готовности. То есть заключить предварительный договор на недостроенный объект и заплатить сразу 100% - это очень наивно и рискованно, не делайте так! Скидку дадут и без этого :)
    Нормальный продавец в случае недостроенного объекта всегда согласится на оплату 60-70% стоимости по готовности объекта, а брать до готовности крыши более 10% вообще грех.

    Если застройщик или продавец, у которого хотите что-то купить, не согласен на условия по п. 1 или 2 - пошлите его куда подальше и не имейте с этой шантрапой дело. Отказ означает или то, что имеете дело с жуликом, или с порядочным застройщиком, попавшим в тяжелую финансовую ситуацию. И то, и другое плохо - не рискуйте.
     
    28.11.10