Покупка квартиры под ипотекой со вторых рук

Марголик, 12.09.20

  1. Марголик

    Марголик Постоянный участник

    Регистрация:
    04.06.12
    Сообщения:
    1.032
    Адрес:
    Банско
    1) В договоре бронирования с агенством было указано, что квартира свободна от всех задолженностей, а сейьас, перед подписанием нотариального акта, выяснилось, что есть ипотека в размере сегодняшней стоимости.
    2) Продавец и ипотечный банк иностранные.
    3) Адвокат агенства предоставил письмо из банка с обязательством ликвидоровать ипотеку на квартиру в течение 30 дней после перевода денег банку.
    Вопросы:
    1) Я читал, что по болгарским законам ипотека привязана не к человеку, взявшему ее, а к самой недвижимости. Причем, адвокат и нотариус отвечают только за продажу квартиры, т. е. за регистрацию квартиры на мое имя. Это значит, что в Болгарии, на абсолютно законных основаниях, я могу вместе с квартирой приобрести также и неслабую ипотеку (в моем случае практически удвоить договорную стоимость квартиры). Какие дополнительные пункты я должен требовать для внесения в нотариальный акт, чтобы свести к нулю возможность покупки квартиры вместе с ипотекой ?
    2) Если из-за нарушения агенством самого важного пункта договора бронирования я решу отменить сделку, каким образом я могу возвратить депозит ? Только через суд или есть более простые пути ?
    СПАСИБО.
     
    12.09.20
  2. Vsov73

    Vsov73 Постоянный участник

    Регистрация:
    07.10.15
    Сообщения:
    1.504
    Адрес:
    Бургас, Болгария
    СОВЕТ! Наймите своего юриста! Если жалко 250 евро, то тогда это ваш пропуск будет))!
    Без документов, никто вам не скажет как быть е не обман ли это! А по поводу предварительного договора, то вполне можете претендовать на возврат депозита!
     
    12.09.20
  3. Марголик

    Марголик Постоянный участник

    Регистрация:
    04.06.12
    Сообщения:
    1.032
    Адрес:
    Банско
    Дело не в 250, а во времени. Я приехал на короткий срок. Максимум через 10 дней должен уехать. Своего юриста у меня нет, должен искать наугад. Если нет возможности обезопасить себя правильно составленным нотариальным актом или дополнитеъными документами, наверное, проще отменить сделку и, в худшем случае, судиться за депозит. За совет, спасибо.
     
    12.09.20
  4. Miky

    Miky Почетный форумчанин

    Регистрация:
    08.02.11
    Сообщения:
    6.749
    Адрес:
    София-Бургас
    Вероятон можно договорится с агенством в случай несоблюдения существеного условия сделки, особено если речь идеть об резервационной тасы, а не о капаро/ задаток. В первом случае денги остоются в агенстве, а во втором речь идет о гораздо более существеной суммы и ее получает уже продавец.
     
    12.09.20
  5. Марголик

    Марголик Постоянный участник

    Регистрация:
    04.06.12
    Сообщения:
    1.032
    Адрес:
    Банско
    А если в нотариальном акте указать что деньги за квартиру переводятся нотариусу или болгарскому адвокату продавца и остаются у него до тех пор, пор пока банк не освобождает квартиру от ипотеки ? Если в договоренный срок ипотека не снимается, договор расторгается и вся сумма, включая депозит, возвращается покупателю.
    Не знаю, согласится ли нотариус/адвокат на такой пункт, но, если нет, то я по крайней мере буду знать, что сделал все возможное. Может кто-то попадал в подобную ситуацию ? Пожалуйста поделитесь.
     
    12.09.20
  6. Vsov73

    Vsov73 Постоянный участник

    Регистрация:
    07.10.15
    Сообщения:
    1.504
    Адрес:
    Бургас, Болгария
    Ищете успокоения))), нет такого и такой практики тоже нет и это вам не поможет. Есть процедура такая с участием банка и все чики-пуки, если конечно документы в порядке
     
    12.09.20
  7. Miky

    Miky Почетный форумчанин

    Регистрация:
    08.02.11
    Сообщения:
    6.749
    Адрес:
    София-Бургас
    Теоретически возможно договорится о что то подобное, используя escrow счета в банке или счета нотариуса, но это не простая процедура , особено если продавец иностранец и ипотекарный банк тоже инистраный. Я во всяком случае так понял. Лично я бы без грамотного юриста и анализа всех возможных усложнении и их последствии , не входил бы в такой сделки.
     
    12.09.20
  8. Skorpion_BG

    Skorpion_BG Модератор

    Регистрация:
    05.01.11
    Сообщения:
    11.615
    Адрес:
    Банкя-Чипровци
    Мммм, здесь да, проблема если так. Ескроу счет, как и счет нотариуса работают без проблем. Пользовался и тем и другим. Но банки были болгарские. Как это будет работать с иностранным банком, я честно говоря не знаю.
     
    12.09.20
  9. Марголик

    Марголик Постоянный участник

    Регистрация:
    04.06.12
    Сообщения:
    1.032
    Адрес:
    Банско
    Но ведь счет нотариуса болгарский.
    Наверное, я тоже не войду. В своей стране я бы рискнул: уж очень аттрактивная сделка. А здесь придется отказаться ((.
     
    12.09.20
  10. IvanIvanich

    IvanIvanich Активный участник

    Регистрация:
    13.05.16
    Сообщения:
    282
    Адрес:
    Haifa, Israel
    Разве квартира может быть переписана на Вас, если на нее существует обременение, записанное на банк? Надо звонить или писать в банк, уверен, там есть прозрачная процедура получения денег и освобождения от обременения...
    Кстати, а чего ваш продавец молчит, он не хочет Вам еепродавать?
     
    13.09.20
  11. Марголик

    Марголик Постоянный участник

    Регистрация:
    04.06.12
    Сообщения:
    1.032
    Адрес:
    Банско
    Оказывается в Болгарии может. Тоже был поражен. По болгарским законам, ипотека привязана к недвижимочти, а не к человеку.
    Продавец на другом конце света. Здесь все решает его адвокат. Пока что адвокат прислал мне письмо из ипотечного банка, в котором банк обязуется снять обременение, в течение месяца после уплаты долга. Хотел узнать мнение форумчан перед личной встречей с адвокатом (нотариусом).
     
    13.09.20
  12. Vsov73

    Vsov73 Постоянный участник

    Регистрация:
    07.10.15
    Сообщения:
    1.504
    Адрес:
    Бургас, Болгария
    Я вам писал, что без рассмотрения документов на недвижимость, отвечать на ваш вопрос просто глупо! Вам предоставили все необходимые документы?: Копия Нот. Акта, скица, выписка из службы по вписыванию, выписка из налаговой, Оригинал (посмотреть) полномочия адвоката, копии паспорта продавца, справка о его семейном положении)))
     
    13.09.20
  13. Марголик

    Марголик Постоянный участник

    Регистрация:
    04.06.12
    Сообщения:
    1.032
    Адрес:
    Банско
    О чем Вы ? Я только приехал, документы еще не готовы. Меня ошарашили новостью об ипотеке и я решил посоветоваться, стоит ли продолжать или потребовать депозит обратно и на этом закончить.
     
    13.09.20
  14. Miky

    Miky Почетный форумчанин

    Регистрация:
    08.02.11
    Сообщения:
    6.749
    Адрес:
    София-Бургас
    Далеко не только по болгарским, ипотека это то что соотвествует понятию mortgage. Это инструмант посредством которого создается обеспечение через недвижимостью определеному займу. Я могу например через ипотеку своей недвижимости обеспечить ваш кредит, которой вы получиле попробоватся шансом в казино. :) И конечно сама недвижимость с ипотекой на ней может быть предметом покупки/ продажи, если покупатель согласен с таким обременением.
     
    13.09.20
  15. Ивайло

    Ивайло Постоянный участник

    Регистрация:
    06.01.11
    Сообщения:
    2.625
    Адрес:
    София, Болгария
    А разве в России не может?:eek: Но почему?!

    Покупка такой недвижимостью может быть очень даже выгодной!
     
    13.09.20
  16. СолОМон

    СолОМон Постоянный участник

    Регистрация:
    22.02.12
    Сообщения:
    4.647
    Адрес:
    Балчик
    @Марголик, Покупать квартиру не видя документов, вообще за рамками разумного.
     
    13.09.20
  17. Марголик

    Марголик Постоянный участник

    Регистрация:
    04.06.12
    Сообщения:
    1.032
    Адрес:
    Банско
    Именно ! Я так понял, что только в Болгарии можно продать недвижимость под ипотекой, даже не известив об этом ипотечный банк. В других странах (может не во всех, не проверял), перед продажей недвижимости под ипотекой, продавец либо должен погасить задолженность банку, включая проценты за раннее закрытие ипотеки, либо перевести ее на покупателя. С ВЕДОМА И СОГЛАСИЯ, как последнего, так и банка. Третьего не дано. Если ипотека переводится на покупателя, то он соответственно платит меньшую сумму и никаких проблем не возникает.

    Это Вы к чему ? В моем посте речь идет о выяснении возникшей проблемы ДО покупки.
     
    13.09.20
  18. Lena Gor

    Lena Gor Участник

    Регистрация:
    01.01.14
    Сообщения:
    93
    Адрес:
    Москва
    Бегите от такой квартиры, или требуйте от продавца оплатить ипотеку в полном объёме.
    Иначе банк просто заберёт у вас её в счёт неоплаченной ипотеки.

    Могу рассказать ещё интересный момент в случае, если продавец не живёт в РБ.
    Вот вам пример: продавец квартиры в РБ не живёт. Живёт, например, в России. И в России он вошёл в режим ипотеки относительно совсем иной недвижимости. В какой-то момент у него заканчитваются деньги, платить не может, и он входит в процедуру банкротства. Назначается временный управляющий. И вот тут он (управляющий) начинает искать недвижимость, и находит её в РБ, и вносит её в конкурсную массу. И дальше, помашите рукой купленной недвижимости, она уже не ваша.
    Удачной Вам покупки, будьте бдительны!
     
    13.09.20
  19. СолОМон

    СолОМон Постоянный участник

    Регистрация:
    22.02.12
    Сообщения:
    4.647
    Адрес:
    Балчик
    ДО покупки, это когда ещё ни копейки не дали...
     
    13.09.20
  20. Марголик

    Марголик Постоянный участник

    Регистрация:
    04.06.12
    Сообщения:
    1.032
    Адрес:
    Банско
    Пришел точно к тому же выводу. Спасибо.

    Не знаю про Россию, в Израиле не может. Т. Е. может, только с ведома и согласия покупателя и ипотечного банка. Покупатель просто платит продавцу сумму, меньшую договорной, на величину ипотеки. Понятно, что при таком раскладе покупатель ничего не теряет. Если бы такая практика имела место в моем случае, я бы вряд ли стал спрашивать совета на форуме.
     
    13.09.20
  21. Qanatir

    Qanatir Постоянный участник

    Регистрация:
    05.11.12
    Сообщения:
    2.347
    @Марголик, @Ивайло, я, конечно, не россиянин, но не можно продать ипотечную квартиру в России. Только после выплаты .
    И в Беларуси нельзя! Но у нас и ипотеки нет . У нас, только кредитование
     
    14.09.20
  22. Ивайло

    Ивайло Постоянный участник

    Регистрация:
    06.01.11
    Сообщения:
    2.625
    Адрес:
    София, Болгария
    Согласие покупателя само собой, но согласие банка? Банк уведомляется, документы переоформляются, но наложить запрет на продажу он не может. А и почему? Ведь обеспечение, как и прежде, остается в распоряжении банка и если кредит не обслуживается, то он всегда может выставить ипотечную недвижимость на продажу.
    По моему это неправильно. Есть много ситуаций, когда обстоятельства требуют продать ипотечную недвижимость.
     
    14.09.20
  23. Una

    Una Постоянный участник

    Регистрация:
    10.05.11
    Сообщения:
    2.870
    Пока не выполнены обязательства или они не переуступленны официально кому-то, продажа с обременением - это очень большой риск для покупателя. Поэтому для условий РФ, по моему скромному мнению, гораздо лучше так.
     
    14.09.20
  24. Марголик

    Марголик Постоянный участник

    Регистрация:
    04.06.12
    Сообщения:
    1.032
    Адрес:
    Банско
    Опять же, я знаю только ситуацию в Израиле. Согласие банка - самое главное и получить его гораздо сложнее, чем согласие покупателя. По законам Израиля банк может требовать ссуду (в том числе и ипотечную) только с человека, которому он эту сумму выдал. Поэтому новый владелец проверяется по всем тем же параметрам, как и первоначальный получатель ипотеки. Если он не удовлетворяет банк, ипотека не переводится и продать недвижимость можно только полностью расплатившись с банком. Лично мне такая практика кажется более естественной. По крайней мере в странах, гле по закону нельзя выселять определенные категории населения.
     
    14.09.20
  25. Ивайло

    Ивайло Постоянный участник

    Регистрация:
    06.01.11
    Сообщения:
    2.625
    Адрес:
    София, Болгария
    Здесь действует общее правило - прибыль прямо пропорциональна риску.
    Но если человек не может продать свою собственность, это означает только одно - он не является ее владельцем.

    Права собственности и право продажи идентичны. Кто имеет право продавать - тот и есть собственник.
     
    14.09.20
Загрузка...