Вопрос по кворуму общего собрания собственников

totnetot, 28.07.12

  1. totnetot

    totnetot Новичок

    Регистрация:
    24.06.12
    Сообщения:
    13
    Половина жилого дома, а точнее 57% занято гостиницей, принадлежащей одному из застройщиков. Кроме того, в жилой части дома весь верхний этаж, 2 четырёхкомнатные квартиры тоже принадлежат застройщикам, один из них там проживает постоянно, его же фирма объявила себя обслуживающей этот дом.

    Вопрос – учитываются ли общие части дома, принадлежащие гостинице при организации собрания собственников дома?

    И более общий. Как болгарское законодательство защищает права собственников находящихся по общим частям здания в абсолютном меньшинстве по сравнению с застройщиками, которые в таком случае всегда будут навязывать свою волю собственникам и жильцам, и вполне могут этим злоупотреблять.
     
    28.07.12
  2. Сергей Попов

    Сергей Попов Активный участник

    Регистрация:
    10.02.11
    Сообщения:
    685
    Адрес:
    Бургас
    Так, как и везде, включая Францию. Меньшевики подчиняются большевикам, если решение не противоречит закону.
     
    29.07.12
  3. totnetot

    totnetot Новичок

    Регистрация:
    24.06.12
    Сообщения:
    13
    Ну, положим, далеко не везде. Во многих странах права меньшинств защищаются специальными законами.



    А как быть с гостиницей? Собственники и постоянные жители не используют общие части этого дома и не обязаны платить за их обслуживание. То есть по логике, эта часть дома не должна учитываться при организации общего собрания собственников и жильцов. Что по этому поводу говорит закон?
     
    29.07.12
  4. lex_fati

    lex_fati Участник

    Регистрация:
    02.01.11
    Сообщения:
    205
    Адрес:
    г. София, ул. Славянска, 11, п. В, эт.2, офис 8
    Меньшинство тоже может быть защищено от незаконосообразных решений большинства. Любой собственник может требовать отмены любого незаконосообразного, на его взгляд, решения общего собрания, в т. ч. и относительно выбора управляющей компании, и любого акта управительного совета и управляющего. Заявление подается в соответствующий районный суд по нахождению недвижимого имущества.
    Что касается гостиницы, которая находится в одном доме с остальной собственностью: По закону ее собственники и все остальные собственники платят за абсолютно все общие части данного дома, т. е. абсолютно весь дом (все жилое здание) учитывается при организации общего собрания. С другой стороны, все собственники, в том числе и те, находящиеся в меньшинстве, имеют право на дивиденты от использования общих частей здания. Т. е. с юридической точки зрения организация использования общих частей здания кем-то одним из сособственников должно быть оформлено в письменном договоре с остальными сособственниками. Договор должен быть принят на общем собрании. В этом договоре должны быть оговорены условия использования этой общей собственностью, а также причитающиеся дивиденты.

    Но возможна и другая ситуация, которая может быть установлена только на базе анализа соответствующих документов. Возможно разделение здания на гостиничную и общую жилую часть. Тогда указанные общие правила не действуют. Но во втором случае это деление должно быть заложено в архитектурных документах и в документах собственности каждого из сособственников.
     
    30.07.12
  5. totnetot

    totnetot Новичок

    Регистрация:
    24.06.12
    Сообщения:
    13
    Большое спасибо, lex_fati, за развёрнутый ответ.

    Однако смотрите что получается. Как Вы пишете, с юридической точки зрения организация использования общих частей здания кем-то одним из сособственников должно быть оформлено в письменном договоре с остальными сособственниками. Договор должен быть принят на общем собрании. В этом договоре должны быть оговорены условия использования этой общей собственностью, а также причитающиеся дивиденты.

    Обладая абсолютным большинством голосов общего собрания, собственник гостиницы утвердит тот договор, какой ему нужен и очевидно, что дивиденды для других, кроме него самого там фигурировать не будут.

    То же самое по остальным вопросам обслуживания дома. Застройщик-собственник утвердит угодный ему договор на обслуживание, где обязанности будут только у жильцов, назначит сам себя управляющим с той зарплатой, которую сочтёт ему подходящей и соответствующие поборы с жильцов и собственников начислит, и т. д. и т. п., и будет, как Вы выражаетесь, законосообразное решение большинства. То есть получается, по крайней мере, в подобном случае, что закон поощряет злонамеренных застройщиков.

    Теперь по пункту 2. Не знаю как у других собственников, но у меня в нотариальном акте написано «Жилищна сграда с магазини, офиси, подземен гараж». Таким образом, на этапе подписания этого акта застройщик скрыл от меня, что в будущем более чем половину здания будет занимать гостиница. И как болгарский закон смотрит на такого рода сокрытие информации? Возможно, я и не подписал бы этот акт, зная, что буду соседствовать с этим видом бизнеса.

    Кстати, из Ваших рассуждений выходит, что я могу претендовать на дивиденды от сдачи магазинов, офисов, подземных гаражей, там есть ещё действующий зубной кабинет.

    Только из выше мной сказанного получается как в известном анекдоте: претендовать то он может, да тольки кто ж ему дасть?
     
    30.07.12
  6. lex_fati

    lex_fati Участник

    Регистрация:
    02.01.11
    Сообщения:
    205
    Адрес:
    г. София, ул. Славянска, 11, п. В, эт.2, офис 8
    Думаю, Вы не совсем правильно поняли мой ответ. На девиденты имеют право все сособственники, но от использования именно общих частей. Вряд ли магазины, офисы и т. д. являются общими частями. В Вашем нотариальном акте должно быть указано, какие части являются общими.
    Если Вам не лень, можете пойти к независимому адвокату в районе, в котором находится Ваша недвижимость и он Вам подробнее ответит на Ваши вопросы после ознакомления с документами. Мой ответ, по объяснимым причинам, может быть только общим.

    Это естественно, что большинство будет проводить свою политику и принимать те решения, которые ему выгодны. Поэтому выше было указано, каким образом можно отменить любое решение общего собрания - только через суд и при том только в 30-дневный срок с момента оповещения решения. Участие всех сособственников на Общих собраниях всегда является необходимым. Если собственника не уведомили о проведении данного общего собрания, это является дополнительным основанием для отмены судом решения общего собрания.

    В целом думаю, что на этом форуме нельзя конкретно решить Ваш вопрос, здесь слишком много нюансов и по всей вероятности все сроки для подачи заявлений в суд давно истекли, да и не всем хочется судиться и именно на это, а также на незнание законов расчитывают многие застройщики и управляющие компании. Читайте Закон об управлении этажной собственностью (кажется он переведен на русский язык и размещен на форуме), отстаивайте свои права, тогда и управляющая компания может изменить свое отношение к Вам. Требуйте от управляющей компании и управителя информировать Вас о всех принятых решениях, требуйте документы, относящиеся к использованию общих частей.
    Не думаю, что в Вашем случае есть "сокрытие информации". Возможно, что после заключения Вашего нотариального акта произошли какие-то изменения в архитектурной документации, которая оформлена должным образом и утверждена местной общиной, и вполне может быть изменено наименование, например на "Хотелски комплекс с магазини, офиси, жилищна част и подземни гаражи".
     
    30.07.12
  7. totnetot

    totnetot Новичок

    Регистрация:
    24.06.12
    Сообщения:
    13
    Ещё раз спасибо, lex_fati.

    Понял Вас отменно. Если магазин пользуется общей со мной крышей и общим со мной проходом, на свои складские помещения, то он употребляет общие части здания. То же и с офисом, чтоб в него попасть надо пройти через общую подъездную дверь и вестибюль. Но дело не в этом. В реале пока никакого магазина нет.

    Как раз задаю вопросы общего порядка, чтоб уяснить все права и возможности. Наш случай с гостиницей не уникален и довольно распространён. Иногда он существует в неявном виде, когда застройщик более половины квартир не продаёт, а сдаёт в кратковременную аренду. Порой бывает по-другому, но суть неизменна – застройщик обладает абсолютными большинством в общем собрании собственников и может ущемлять интересы меньшинства так сказать в соответствие закону.

    Разбираем именно этот общий случай, как защитить интересы миноритариев от злоупотреблений.

    Складывается такое впечатление, что Закон, о котором Вы упоминаете пролоббирован в интересах застройщиков.

    Вот смотрите, Вы пишите: Это естественно, что большинство будет проводить свою политику и принимать те решения, которые ему выгодны. Поэтому выше было указано, каким образом можно отменить любое решение общего собрания - только через суд и при том только в 30-дневный срок с момента оповещения решения. Участие всех сособственников на Общих собраниях всегда является необходимым. Если собственника не уведомили о проведении данного общего собрания, это является дополнительным основанием для отмены судом решения общего собрания.

    Предположим, что кому-то удалось отменить решение какого-то собрания через суд за какие-то формальные отступления в организации. И что? Что мешает собственникам организовать другое?
    И по любым другим поводам?

    Согласно последней версии Закона оповещение о собрании проводится прикреплением приглашения на дверь собственника и вывешиванием на видном месте.

    Большинство иностранных собственников «дачники», приезжают в июле, августе. И (sic!) именно в это время с 15 июля по 15 сентября Закон запрещает проводить общее собрание, кроме неотложных случаев, которые законодатель не определяет.

    Застройщик может проводить собрание, когда собственников и жильцов в наличии минимальное количество. Но собственно ему это и не нужно. В последней версии Закона большинство решений можно принимать (не сразу, а через час) при явке владельцев 33% общих частей дома. У застройщиков, как правило, гораздо больше.

    Так что застройщик на законных основаниях может ущемлять интересы собственников и жильцов миноритариев. По крайней мере, Закон о поэтажной собственности их не защищает, а скорее даже наоборот.


    Теперь об изменениях в документации после подписания нотариального акта. Выходит, когда акт подписывался, продавали один товар, а в итоге без уведомления, без согласования подсунули другой. Когда-то в России такое именовалось пересортицей. И что, болгарское законодательство вполне мирится с этим?
     
    30.07.12
  8. lex_fati

    lex_fati Участник

    Регистрация:
    02.01.11
    Сообщения:
    205
    Адрес:
    г. София, ул. Славянска, 11, п. В, эт.2, офис 8
    Сергей Попов ответил Вам очень точно в двух словах - "меньшевики подчиняются большевикам, если решение не противоречит закону", и этим все сказано. На мой взгляд, покупатель должен заинтересоваться этими вопросы еще до покупки недвижимости в общем здании. И если он не согласен вступать в подобные отношения, то наверное просто стоит отказаться от такой сделки и купить или построить себе отдельный дом.
    Вот только не можем избежать, к сожалению, последствия решений большинства при выборе членов парламента и президента, но что же поделать, "демократия"... ;) А что говорить о том, что почти вся жизнь в социуме подчиняется этому правилу.
    Скажу Вам по секрету, все законы, как в ЕС, РФ, да и во всем мире "пролоббированы" кем-то. Не будьте наивны, законы не защищают Вас или меня, они всегда защищают определенные интересы.

    Однако и интересы застройщика тоже вполне понимаю. Предприниматель рисковал в свое время, купил землю, брал банковские кредиты, тратил нервы и время на коммуникацию с коррумпированными бюрократами, строителями и т. д. Так почему ему не организовать свой бизнес именно так как ему выгодно и не продать недвижимость по самой высокой цене, почему бы не использовать "лазейки" в законе? Или почему бы не выждать времена кризиса и не продать на эту самую недвижимость только тогда, когда цены снова повысятся, а в период кризиса получать прибыль от сдачи апартаментов в кратковременную аренду? За Вами всегда остается право выбора - играть по его правилам или уходить оттуда.
     
    31.07.12
  9. totnetot

    totnetot Новичок

    Регистрация:
    24.06.12
    Сообщения:
    13
    Спасибо, услышал то, что хотел. Хорошо, что Вы открытым текстом без всякой там политкорректности назвали вещи своими именами, согласившись с моими аргументами. Закон о поэтажной собственности составлен и принят в интересах застройщика. Он никоим образом не защищает покупателя.Здесь покупатель никто и звать его никак. Возможно, и другие законы потребительского блока прописаны подобным же образом.

    Абсолютно с Вами солидарен - покупать квартиры в многоквартирных домах, где застройщику в общем собрании собственников принадлежит большинство нельзя.Это всё равно, что садиться играть в карты с шулером. Как Вы замечательно определили «лазейки в законе» заботливо приготовлены не для покупателя.

    Если покупателю в Болгарии при оформлении собственности пишут одно, а потом без всяких законных оснований подсовывают другое, то это всего лишь лёгкая компенсация за то, что «предприниматель рисковал в свое время, купил землю, брал банковские кредиты, тратил нервы и время на коммуникацию с коррумпированными бюрократами, строителями и т. д.»:D

    Оставляю Вашу реплику, что подобное положение повсюду, включая ЕС, ибо на собственном опыте знаю, что это далеко не так.
     
    31.07.12
  10. Сергей Попов

    Сергей Попов Активный участник

    Регистрация:
    10.02.11
    Сообщения:
    685
    Адрес:
    Бургас
    Так дайте пример, где собственник, примерно 0,5 процентов, определяет будничний распорядок в доме.
     
    01.08.12
  11. totnetot

    totnetot Новичок

    Регистрация:
    24.06.12
    Сообщения:
    13
    Мы беседуем вовсе не о повседневном распорядке жизни в доме, такое в странах Западной Европы и, полагаю, в Болгарии тоже, регулируется законом и распоряжениями муниципальных властей.

    Наш разговор о том, что, будучи формально в большинстве по общим частям дома, а фактически в меньшинстве (по «головам»), застройщик-продавец навязывает этому людскому большинству ненужные им затраты, при этом очень часто безнаказанно злоупотребляя.

    Вот вам два примера. Страна Испания, город Санлукар-де-Баррамеда. Современный многоквартирный 14-ти этажный дом. Квартиры в доме принадлежат в основном многодетным семьям, кроме нижнего этажа, где преимущественно пенсионеры. Собственники с детьми решили устроить и оборудовать около дома детскую площадку, муниципалитет был не против. Жители нижнего этажа заблокировали этот проект.

    Страна Франция, город Париж. Многоквартирный 6-ти этажный дом постройки первой половины прошлого века, узкие и крутые лестничные пролёты, но есть возможность сделать лифт. Все владельцы квартир этого подъезда были согласны на обустройство лифта, кроме одного с 5 этажа, кстати иностранца. Лифта нет и по сей день.
     
    01.08.12
  12. Avgust

    Avgust Активный участник

    Регистрация:
    14.02.12
    Сообщения:
    306
    Пожалуйста: У блогера Навального процент собственности в крупных российских корпорациях меньше 0,5 % (в частности в Роснефти 0.00000326 %) однако наличие акции гарантирует ему равные права с крупными держателями акций, что даёт ему право как акционера, истребовать у руководства компании финансовые документы, отчёты,копии договоров и. т. д.
    Грамотно используя полученные сведения он кошмарит компанию добиваясь своих целей. (в данном случаи не знаю каких конкретно, так как достоверных сведений у меня нет.) В частности в США это является одной из форм бизнеса. Корпорация которую такой акционер поймал на махинациях, завышенных зарплатах и бонусах и. т. п имеет два выхода, заплатить ему отступные, купив у него акцию по баснословной цене, или руководству всем составом подать в отставку.
    Так что иногда такое бывает. ;)
     
    01.08.12
  13. Сергей Попов

    Сергей Попов Активный участник

    Регистрация:
    10.02.11
    Сообщения:
    685
    Адрес:
    Бургас
    Примеры из Франции и Испании- один к одному можно перенести и в Болгарию, и закон это гарантирует.
    Права акционера, хотя и совсем другая материя, примерно таким же образом гарантированы.
     
    02.08.12
  14. totnetot

    totnetot Новичок

    Регистрация:
    24.06.12
    Сообщения:
    13
    Около дома с гостиницей, застройщик хлопочет об организации паркинга для постояльцев. Собственникам квартир и жильцам этот паркинг не нужен, как и расходы на его организацию и содержание. Но их мнение никто не спрашивает и не собирается с ними считаться. Проведут «законное собрание» и «меньшевики» подчинятся «большевикам».
     
    02.08.12
  15. Avgust

    Avgust Активный участник

    Регистрация:
    14.02.12
    Сообщения:
    306
    Я не специалист в Болгарском законодательстве, и советов давать не могу. Если я в чём то не прав то адвокат меня поправит.
    Мне кажется основная причина кроется в одном недоразумении. Вам нужно понять простую вещь.
    Вы НЕ являетесь собственником данного участка на котором находится ваш многоквартирный дом. Исходя из этого факта, с какой стати собственник должен с вами согласовывать свои действия? Это его имущество и он в праве распоряжаться им по своему усмотрению.
     
    03.08.12
  16. totnetot

    totnetot Новичок

    Регистрация:
    24.06.12
    Сообщения:
    13
    Он может распоряжаться своим имуществом, не ущемляя прав общежития других собственников и жильцов дома, расположенных на этой земле, иначе это называется самоуправство.

    В данном конкретном случае застройщик не является собственником земли, где собирается устроить паркикинг. Собственник муниципалитет и застройщик хлопочет перед ним об этой затее. Предстоят затраты. Эти затраты разделят на всех собственников дома, даже не спросив нужен ли им этот паркинг, так же, как оплачивается ими же содержание другого прилегающего к дому озеленённого участка.
     
    04.08.12
  17. Людмила Львовна

    Людмила Львовна Участник

    Регистрация:
    15.09.12
    Сообщения:
    32
    Адрес:
    МО, г.Химки
    Здравствуйте уважаемые форумчане!
    Собираемся проводить общее собрание собственников в новом комплексе на Солнечном Берегу. Нам нужен хороший адвокат, который будет нас консультировать и поможет провести общее собрание.
     
    17.06.14
  18. Михал Михалыч

    Михал Михалыч Новичок

    Регистрация:
    18.06.14
    Сообщения:
    5
    Адрес:
    Солнечный берег
    Как вам удалось организовать собственников? Будете проводить заочное голосование? Цель - смена УК или иная?
     
    26.06.14
  19. @Людмила Львовна,
    Добрый день. У меня есть опыт в собраниях, могу помочь. Константин
     
    08.06.16
  20. Натали21101

    Натали21101 Участник

    Регистрация:
    03.04.15
    Сообщения:
    26
    Адрес:
    Тюмень
    @КонстантинТолич, нужна ваша помощь. Здесь редко бываю, можно поговорить в Вайбер или Скайпе. Напишите мне на почту пожалуйста:Ani75.06@mail.ru
     
    20.09.17
  21. Олика laada

    Олика laada Участник

    Регистрация:
    26.02.14
    Сообщения:
    44
    Адрес:
    Томск
    Воот!! У нас в здании тоже такое же практикуется большинством (датчанами)-проводят то, что им надо.. Мнение меньшинства не уважают, уважают только их деньги.. Нынче мы долгое время не платили и провели своё собрание, приняли свои решения.. Но не знаю как дальше пойдёт-практика для нас новая. Тоже хотелось бы узнать как кто решает данные ситуации)
     
    07.07.18
Загрузка...