Дешево: хорошо ли это?

Borka, 07.12.10

Статус темы:
Закрыта.
  1. Borka

    Borka Активный участник

    Регистрация:
    26.11.10
    Сообщения:
    2.172
    Ничего не изменилось. Я и сейчас абсолютно уверен, что начинать проект, не имея полного финансирования на случай проблем с реализацией, просто авантюра. Ни один из десятка реализованных в Болгарии проектов я не начинал, не имея 100% понятного источника финансирования всего объема проекта, при этом без банковских кредитов. Потому и построено и завершено все вовремя, не смотря ни на какой кризис. Съездите в Елените, там в натуре увидите подтвеждение моих слов.

    В прошлом году, когда стройка повсеместно стояла, к нам на объекты стабильно и регулярно возился бетон. Именно потому, что на поступления от продаж не рассчитывали и кредитов не брали. Это, вообще, особенность работы на спекулятивном, а значит рисковом рынке. В Вене, естественно, так не строят - там активно пользуются банковскими кредитами. Но там другой рынок, который кризиса не заметил бы, если бы за время кризиса так сильно не вырос спрос на недвижимость.


    Не мелочитесь, я привык округлять. Впрочем, для Вас 0,8 млн. это, вероятно, очень большие деньги.
     
    08.12.10
  2. Евгений

    Евгений Участник

    Регистрация:
    23.10.10
    Сообщения:
    179
    Адрес:
    Москва
    Средний апартамент 28 метров-это раз.
    Первая очередь строительства была продана за год-это два.
    Вторая очередь была выкуплена инвестором сразу-это три. (правда от части апартаментов инвестор отказался во время кризиса)
    Охрана-это два человека на воротах? Обслуживание бассейна (4 месяца в году) 200 евро в месяц, даже если их пять - не сумма. Налоги -да, нет вопросов.
    Еще большой вопрос по чем продает управляющая компания воду и электричество.
    И хочу заметить , что почти все продано.
     
    08.12.10
  3. Borka

    Borka Активный участник

    Регистрация:
    26.11.10
    Сообщения:
    2.172
    Средний? Там что, двухкомнатных нету? Или 28 это двухкомнатный?
    Про "первая очередь продана за год" - за год от чего? От покупки земли? От начала строительства? Не пишите ерунды.
    Охрана это не два чловека на воротах. Это круглосуточно и ежедневно, в три смены соответственно, поэтому минимум 6 человек (на практике обычно 8).
     
    08.12.10
  4. Евгений

    Евгений Участник

    Регистрация:
    23.10.10
    Сообщения:
    179
    Адрес:
    Москва
    В большинстве студии от 25 до 31 м.


    Минимальная цена 9750 евро. Вы понимаете, что за эти деньги в Москве и гараж не купишь, так что на строительство они очень быстро набрали.
     
    08.12.10
  5. Borka

    Borka Активный участник

    Регистрация:
    26.11.10
    Сообщения:
    2.172
    В большинстве, это не все. Так что никак не 28. Плюс ресторан, плюс офисы, плюс магазин - эти квадраты тоже надо считать. Так что большой разницы с указанной мной цифрой не будет.
     
    08.12.10
  6. real-estate

    real-estate Участник

    Регистрация:
    02.12.10
    Сообщения:
    279
    Лично для меня большие. Для Вас я думаю тоже.


    И этот источник финансирования депозит в банке? В большинстве случаев "понятный источник финансирования" не положишь на депозит в банк.
     
    08.12.10
  7. Borka

    Borka Активный участник

    Регистрация:
    26.11.10
    Сообщения:
    2.172
    Это не так. Проект почти год стоял с законченным грубым строительством, с минимумом продаж. Проект был начат задолго до кризиса, очень задолго. И деньги, весьма серьезные, были вложены за годы до "слива". И слив стал единственно возможной и правильной реакцией для застройщика, позволивший не разориться совсем и как-то вернуть часть вложенных средств. Так что ваша теория о ставке на обслуживание она, конечно, интересная. Но к реальности отношения не имеет.


    Не так примитивно, но в целом да. Это реальные финансы, вложенные в быстроликвидные активы, например в облигации.
     
    08.12.10
  8. Евгений

    Евгений Участник

    Регистрация:
    23.10.10
    Сообщения:
    179
    Адрес:
    Москва
    От начала продаж по 390 евро. И цена земли (в поле) я думаю лихо отличается от цены недалеко от моря.
    Понятно, что охрана круглосуточная и ежедневная и график работы охраны я знаю. Такая же охрана стоит в любом комплексе, даже если в нем 10 квартир, а не 1400.


    Это тоже дополнительный источник доходов и не маленький.
     
    08.12.10
  9. Borka

    Borka Активный участник

    Регистрация:
    26.11.10
    Сообщения:
    2.172
    "От начала продаж по 390" - это звучит странно. Считать надо от начала проекта, от покупки земли. Да, земля недорогая. Плюс проект, а это уже дороже.
    Потом строительство, практически до Акт 14. Все это время деньги только вкладываются, и деньги огромные. И только потом наступает "продажа по 390" - потому, что дороже продать не получается. И действительно очень быстро все продается (хотя точнее - сливается). Продавали и по 350. Плюс из этой суммы агентствам 15%. Мрак!


    Кстати, интересно было наблюдать за проектом. Был момент, в начале кризиса, когда каркасы уже стояли, были некоторые продажи, но стройка попросту стала. И было интересно, что предпримет застройщик - будет вкладывать дальше и завершать, или будет банкротить фирму. В итоге застройщик принял, вероятно, единственно верное в его ситуации решение - снизить цену до минимума, достроить, слить все, вернув таким образом вложенное.
     
    08.12.10
  10. MihaiPosproshai

    MihaiPosproshai Участник

    Регистрация:
    08.11.10
    Сообщения:
    45
    последние 5 постов не читал. МНОГО )) Предлагаю остановить сие действие. Никто из нас не строит, не теряет на стройке и к этому как к родному не относится (кроме Борки). Потом говорилось о перспективах, о важности "держать" рынок и о другом, интересном, встречаемом (про "держать" на торговом рынке случайно слышал от моск.дистрибуторов). Было по меньшей мере познавательно. Во всем остальном все, тема выдохлась. Борка видел в болгарском рынке возможность стать респектабельным или сохранить таковые черты хоть в какой-то части. Так бы и получилось при меньшем числе игроков (в части его объектов это все же состоялось - цена определяет публику).
     
    08.12.10
  11. Borka

    Borka Активный участник

    Регистрация:
    26.11.10
    Сообщения:
    2.172
    В том месте, за счет удаленности и вынужденности, может что-то давать и будет. Но насчет "много" это вряд ли, десяток тысяч евро чистой прибыли за сезон, да и то не факт. Могу судить по комплексу, в котором провожу лето - там 1500 апартаментов, а рестораны еле-еле окупаются.


    А что такое "стать респектабельным"? Я, вообще-то, просто хотел немного заработать, что и сделал. А респектабельным можно стать там, где для этого есть соответствующее окружение. Быть одному в белом фраке - это уже анекдот.


    Сухой остаток из темы: народ здесь в основной массе со мной не согласен и считает, что демпинг это хорошо, и чем дешевле, тем лучше. Результат меня полностью удовлетворил! Когда со мной начнут сразу соглашаться, значит что-то не так и надо задуматься! Успехов всем, особенно пользователю real-estate.
     
    08.12.10
  12. Евгений

    Евгений Участник

    Регистрация:
    23.10.10
    Сообщения:
    179
    Адрес:
    Москва
     
    08.12.10
  13. MihaiPosproshai

    MihaiPosproshai Участник

    Регистрация:
    08.11.10
    Сообщения:
    45
    Респектабельным стать рынку местному возможность, или сохранить черты и свойства дорогого рынка. Не Вас имел ввиду, Борка. Точнее будет так "видел для местного рынка возможность остаться рынком дорогим или рынком более высокого уровня при удержании цен" - это к теме разговора, а не к личным Вашим целям.
     
    08.12.10
  14. Borka

    Borka Активный участник

    Регистрация:
    26.11.10
    Сообщения:
    2.172
    Сегодня мою абсолютную правоту про проблему болгарского бизнеса ввиду демпинга подтвердила международная консультантская компания "Эрнст и Янг". Конкретно, она опубликовала доклад о главных рисках для бизнеса, в том числе в разделе про Болгарию есть пункт:
    -----------------------------------------------------------------------
    Натиск при ценообразуването
    Икономическата криза и промените във възприятията на потребителите спрямо продуктите са двигател за по-агресивна борба за пазарен дял. Това се отразява на ценовите стратегии. Увеличението на цените става все по-трудно дори и при поскъпване на суровините.
    -----------------------------------------------------------------------

    Это, говоря по-русски, означает проблему с экономически обоснованным ценообразованием в Болгарии, что по мнению экспертов является одной из трех главных проблем болгарского бизнеса. Полностью статья - здесь: http://www.vesti.bg/index.phtml?tid=40&oid=3463471

    Есть еще желающие поспорить с нами, со мной и "Эрнст и Янг" ? :)
     
    09.12.10
  15. real-estate

    real-estate Участник

    Регистрация:
    02.12.10
    Сообщения:
    279
    А о чем спорить?
    Статья называется "Десять рисков для бизнеса".
    Давление на цены, невозможность получать сверхприбыли естественно не являются хорошими внешними факторами для любого бизнесмена. Риск ведения бизнеса в условиях кризиса возрастает, и это очевидно и без уважаемых Эрнстов и К. Только не нужно путать свой карман с карманом потребителя. Вы тоже были вынуждены снижать цены на свои объекты, при их этом качество никак не пострадало. Хорошо это для потребителя? Конечно хорошо.
    А риск в любом бизнесе есть и будет всегда.
     
    09.12.10
  16. Borka

    Borka Активный участник

    Регистрация:
    26.11.10
    Сообщения:
    2.172
    Про "сверхприбыли" в заключении "Эрнст и Янг" ничего не сказано, там говорится про невозможность ведения рентабильного бизнеса (...не могут поднять цену, даже при подорожании сырья, что ведет к работе в убыток и, соответственно, сворачиванию бизнеса). Умение читать и умение понимать прочитанное это две большие разницы, потому и приходится Вам объяснять медленно, подробно и курсивом. Хотя если человек не хочет чего-то понять, то объяснять ему бесполезно. Это как с радиоприемником разгорваривать, ты ему говоришь свое, а он тебе в ответ свое.
    То, что "Эрнст и Янг" для Вас не авторитет, это понятно, куда уж им. Басни Крылова читали? Есть там одна, как раз подходящая к случаю ;)
     
    09.12.10
  17. real-estate

    real-estate Участник

    Регистрация:
    02.12.10
    Сообщения:
    279
    Это Вы верно за метили
    Про работу в убыток при подорожании сырья и сворачивание бизнеса в приведенной вами статье не сказано ни слова, это уже Ваши домыслы. Хотя Ваше желание примазаться к мнению авторитета понятно. ;)
    Тем не менее, если развивать Вашу мысль дальше (с мнением "Эрнст и Янг" не имеющую ничего общего), даже если и свернут бизнес несколько неэффективных компаний, ничего страшного не произойдет. Их место займут другие, которые работают и получают прибыль не смотря на приведенные в статье риски.
    Риск это возможность, вероятность наступления каких-либо неблагоприятных последствий, в данном случае для бизнеса, которые необходимо учитывать при планировании деятельности компаний, а не невозможность такой деятельности.
     
    09.12.10
  18. Borka

    Borka Активный участник

    Регистрация:
    26.11.10
    Сообщения:
    2.172
    Цитата: "Увеличението на цените става все по-трудно дори и при поскъпване на суровините" - учите болгарский. Слово "суровини" переводится как "сырье". В точном переводе написано, что "Увеличение цен становится все более трудным, даже при удорожании сырья". Из этого следует элементарный вывод: Если сырье дорожает, а цену на конечный продукт производитель поднять не может, то производство становится невыгодным и соответственно сворачивается. Это и есть проблема, на которую указывает "Эрнст и Янг".
    ------------------------------------------------------------------------------
    Незнание болгарского языка и неумение делать элементарных выводов из прочитанного несколько странно для агента по продаже недвижимости в Болгарии. Впрочем, для продаж в том сегменте, в котором Вы работаете особый уровень и не требуется, там чем проще, тем лучше.
     
    09.12.10
  19. real-estate

    real-estate Участник

    Регистрация:
    02.12.10
    Сообщения:
    279
    постом выше Вы свой вывод выделили курсивом и выдали за цитату "Эрнст и Янг"
    На что я Вам и указал. Так что это у Вас проблемы с болгарским в дополнении к мании величия - выдаете свой вывод за истину в последней инстанции.
    В условиях цен на сырье кроме сворачивания бизнеса возможны еще другие варианты:
    - работать с меньшей прибылью
    - снижать издержки производства
    - разрабатывать программы поощрения потребителей
    Только такие крутые бизнесмены как Вы понятия об этом не имеете. Для Вас нормальная прибыль в 15-20% это крохи. Вам нужно все и сразу.
    А если конкуренты поджимают, то сразу лозунги про государственный контроль и демпинг.
    Когда было все хорошо Вы о государстве помнили? Налоги полностью платили?
     
    09.12.10
  20. Mordvin

    Mordvin Участник

    Регистрация:
    26.10.10
    Сообщения:
    342
    Адрес:
    Мордовия - Кошарица
    Удивлен терпимостью администрации к постам Борьки. Восхищен его умениям делать выводы из статей, которые выводов не подразумевают.
     
    09.12.10
  21. Borka

    Borka Активный участник

    Регистрация:
    26.11.10
    Сообщения:
    2.172
    За восхищение спасибо. Хотя чем восхищаетесь, честно говоря не понял. Вы сами-то поняли, что написали? :) А терпение администрации связано, видимо, с тем, что правил форума я не нарушаю. Хотя тема, вместо обсуждения действительно интересного вопроса, свелась к попытке real-esteta доказать мне, что он не просто так, а умный.


    :) Если случается истерика, нужно чаще и глубже дышать, это, говорят, успокаивает. А не выплескивать свои эмоции на публичное обозрение.
     
    09.12.10
  22. real-estate

    real-estate Участник

    Регистрация:
    02.12.10
    Сообщения:
    279
    За бизнесмена извините. Выдавать себя на форуме за успешного человека не так уж и сложно - доверчивых людей хватает. В реале уважения не хватает, хоть здесь кто-то слово приятное скажет. Своими постами Вы расставили все точки - Ваш уровень многим стал понятен.
     
    09.12.10
  23. Borka

    Borka Активный участник

    Регистрация:
    26.11.10
    Сообщения:
    2.172
    Не находя аргументов в споре - переходим на личности!
    М. Жванецкий.
    --------------------------------
    Тут бы естественным звучало удивление mordvin-a по поводу долготерпения администрации, но нет - молчит mordvin. Видимо его чувство справедливости действует не в принципе, а избирательно.


    В специальном разделе этого форума я представился. Представлюсь еще раз: http://www.zeleni.bg/index.php?option=com_content&task=view&id=2483 - там и про успешного человека есть, и про "перфектен български", которым я владел уже тогда, в 2007-м :)
     
    09.12.10
  24. real-estate

    real-estate Участник

    Регистрация:
    02.12.10
    Сообщения:
    279
    Если Вас не затруднит, перечитайте свои посты. Вы с удивлением обнаружите, что фраза Жванецкого прежде всего относится к Вам.:)
     
    09.12.10
  25. Borka

    Borka Активный участник

    Регистрация:
    26.11.10
    Сообщения:
    2.172
    Александр, желаю Вам и вашему real-estate всего самого наилучшего. Извините, если обидел. Дальнейшее продолжение темы смысла не имеет, так как конструктивное зерно в ней давно потеряно.
     
    09.12.10
Статус темы:
Закрыта.