Покупка земли, подводные камни

Дядя Гриша, 02.02.13

  1. Дядя Гриша

    Дядя Гриша Гости

    1. Наткнулся на тему, где покупатель земли столкнулся с проблемой внезапно объявившихся наследников, причем покупал человек уже вторым по счету, т. е. у того, кто покупал у наследников. Как уберечься от недобросовестного продавца в цепочке продаж? Какой срок давности в делах по наследству и в каких случаях этот срок может быть продлен?
    Как узнать, были ли судебные тяжбы в истории участка по его номеру УПИ типа "VI 12345 кв. 123"?
    2. Бывает городская земля, бывает "Вильна зона", "Курортна", чем отличаются эти понятия с точки зрения покупателя, какие ограничения в использовании дома/земли могут возникать?
    3. Если в документах при переводе земли в регуляцию написано для "семеен отель", то можно ли строить обычный дом?
    4. ПУП для урегулированного участка есть всегда? Существует ли сайт, где можно посмотреть актуальные схемы участков с нумерацией в конкретных населенных пунктах? А то покажут один участок, а потом окажется другой - перекрестки-то похоже выглядят, а названий улиц на схемах нет.
    5. Какие документы к урег./участку должны быть всегда? Не может ли потом оказаться, что к такому участку проблематично подвести воду/ток и надо бегать по инстанциям, получая дополнительные разрешения?

    Знающие адвокаты это хорошо, но хочется и самому в основных вопросах разбираться, т. к. адвокаты материально за сделки не отвечают.
     
    02.02.13
  2. У вас Гриша, целая куча вопросов:
    1. Не проверил человек как надо. Наверно, или покупал по глупости, или его перекинули, или економил на проверку.
    2. Городская-ето в регуляции города. Бывает для жиля, промышленое строительство...
    Вилна зона -Дачная зона: Курортна-там где отдыхают. На море, в горы...Отличаются основном в цена:).Ограничения нужно смотреть в кадастр, или община. Смотря о чем речь.
    3. Каждое строительство можно изменять в соответствие с закона. В принцип-отель и есть стоительство жилья:).Постройка дома и "перевод"от отелья на дом-на нужду для жилья- не должен иметь проблем
    4. Справки на данном вопросе-в Кадастр
    5Проблемы могут быть. И ещо какие:roflmao:. Обычно имеют финансовое изражение:thumbsdown::)
    Трудно войдете в проблема. Вам нужно определять более конкретные вопросы. А то иначе нужно вам изучит все законы. Не спешите. Определитесь где, що, сколько будете покупать. Поищите то що вам нравится и ...шаг за шагом.
     
    02.02.13
  3. Дядя Гриша

    Дядя Гриша Гости

    Буду признателен, если кто-то ответит по существу.

    Неужели никто не в теме?
     
    02.02.13
  4. Avgust

    Avgust Активный участник

    Регистрация:
    14.02.12
    Сообщения:
    328
    Я могу поделится с вами только по этому вопросу.
    Городская земля,даётся под строеж. Формально вы собственником не являетесь, но по факту распоряжаетесь.
    Это, что то вроде раннее выдаваемых в России оснований на землю - "Постановления поселковой администрации о выделении земельного участка для строительства жилого дома и ведения подсобного хозяйства"
    Вильна зона - примерно как садоводство.
    Они бываю разные и по расположению и по содержанию. Мой товарищ купил в вильна зона домик. Нанял на зиму строителей. Через месяц ему позвонили и сообщили, что отключено электричество. В виду того, что зимой не кто там не проживает, компания отключает ток. Могут быть и разные другие нюансы.
     
    03.02.13
  5. Пол

    Пол Постоянный участник

    Регистрация:
    02.10.11
    Сообщения:
    2.916
    Адрес:
    Бургас, Болгария
    Никак. Т. е. уберечься-подстраховаться можно, но не на 100%
    Никак. Т. е. уберечься-подстраховаться можно, но не на 100%
    Продлен - не вопрос, насколько я знаю) Судебная система лояльна к своим гражданам. Т. е. опять не на 100%
    В общей базе, есть у всех адвокатов и нотариусов, есть история по объекту. Одно обращение к базе стоит 1 лев.
    Про вилну зону уже объяснили.

    При огромном выборе на местном рынке - ищите уже с подключением и всеми бумажками. А самый беспроигрышный вариант - купить участок со старым домом. Там все коммуникации уже априори. Ибо оказаться может все, что угодно (везде, где угодно).

    Лучше адвоката вам все равно никто не скажет. То, что я пишу сейчас - узнавал у адвоката ;)
     
    04.02.13
  6. Дядя Гриша

    Дядя Гриша Гости

    Спасибо всем откликнувшимся! Однако вопросов остается больше, чем ответов :)
    По п. 2 где-то можно почитать о различиях предназначения территорий применительно к дому для круглогодичного проживания?
    П. 3, 4, 5 остаются нераскрытыми в плане документов. Тот же ПУП, должен быть или нет?
     
    04.02.13
  7. Vlads55

    Vlads55 Постоянный участник

    Регистрация:
    27.11.10
    Сообщения:
    4.491
    Адрес:
    In the middle of the nowhere
    Это не всегда верно. Допускаю, что в Вашем населенном пункте вся земля в черте города принадлежит общине. Но в Варне ситуация совсем не такая. Есть общинская земля, а есть вполне частная. Более того. Даже когда кто-то покупает квартиру в многоквартирном доме, построенном на частной земле, то он становится собственником "идеальной части" земли, на которой построен дом. Но иностранцев это не касается. Самое смешное, что у нас есть нотариальный акт, в который вписана эта "идельная часть". Хотя по закону иностранцы не имеют право владеть землей
    Далее. Не важно, в какой черте находится земля. Она либо урегулирована, либо нет. Если урегулирована, то значит есть договора и с энергоснабжением и с ВИК на подключение. Другой вопрос, что электричество и вода не всегда подведены непосредственно к участку. Но это всего-лишь вопрос денег и времени.
     
    04.02.13
  8. Avgust

    Avgust Активный участник

    Регистрация:
    14.02.12
    Сообщения:
    328
    Всё верно, просто если с продажей по большому счёту всё понятно, то с вопросом выделения земли под строеж, информации немного. По этому ключевое слово в моём сообщении даётся.
     
    04.02.13
  9. Vlads55

    Vlads55 Постоянный участник

    Регистрация:
    27.11.10
    Сообщения:
    4.491
    Адрес:
    In the middle of the nowhere
    Верно, но с оговоркой. Поскольку получить землю под строеж обычному иностранцу практически невозможно. Да и не иностранцу тоже. Даже в нашей деревне хрен чего получишь, чего уж говорить о Варне.
     
    04.02.13
  10. Avgust

    Avgust Активный участник

    Регистрация:
    14.02.12
    Сообщения:
    328
    И это верно, можно даже сказать нереально, однако, можно купить это право у болгарина. ;)
     
    04.02.13
  11. Vlads55

    Vlads55 Постоянный участник

    Регистрация:
    27.11.10
    Сообщения:
    4.491
    Адрес:
    In the middle of the nowhere
    Если он собственник земли, то да. Но по моему непросвещенному мнению так лучше не поступать. Проще просто купить землю. Что касается права на строеж на общинских землях, то в Болгарии в тему полный бардак. Поскольку огромное количество собственников жилья, построенного в коммунистический период, не выкупило свою землю. И у них осталось только право на строеж. С которым непонятно что делать. Была даже тема с обращением к омбудсмену. Но так как мне эта тема по-барабану, то не знаю чем дело и закончилось. Может нам болгарские товарищи помогут разобраться.
    К примеру, в нашей деревне, тоже есть участки, где собственники жилья не являются собственниками земли. И у них полный тупик. Поскольку продать они ничего не могут. Они могут только пользоваться. Именно поэтому мне кажется, что землю лучше покупать в собственность. Опять же, как писал Марк Твен
     
    04.02.13
  12. Avgust

    Avgust Активный участник

    Регистрация:
    14.02.12
    Сообщения:
    328
    Нет и он не собственник. Вы просто выкупаете его право на строеж выданный общиной. Не вижу никаких препятствий к продаже такой недвижимости. Фактически вы продаете дом. Земельный отвод и его границы указаны в архитектурном плане. Да, формально вы не будете являться собственником этой земли, но по факту приобретая дом будете ей пользоваться бессрочно.
     
    04.02.13
  13. Vlads55

    Vlads55 Постоянный участник

    Регистрация:
    27.11.10
    Сообщения:
    4.491
    Адрес:
    In the middle of the nowhere
    Надо привлечь специалистов в тему, но насколько я помню, право на строеж имеет ограниченный срок действия. Если ничего не построил в определенный срок, то оно аннулируется. А вот если построил, то право на строеж пропадает, а возникает собственность только на постройку. И никак нельзя дальше продать право на строеж, поскольку его уже нет. Можно купить постройку или часть от неё. В процессе строительства можно купить часть от права на строеж. Есть правила и процедура.
    Возможно я не прав, пусть болгарские юристы поправят.
     
    04.02.13
  14. Avgust

    Avgust Активный участник

    Регистрация:
    14.02.12
    Сообщения:
    328
    Правы во всём. Срок действия пять лет. За это время нужно получить все согласования и залить хотя бы фундамент.
    Есть фундамент, снимается ограничение по срокам строительства дома.
     
    04.02.13
  15. О-отстъпено П-ПРаво на С-Строеж. =Право но СОбственост!
    Никакого Бардака!
    Собственость земли-Ето одно! Собственость ОПС-Другое!
    Городская земля-СУществует Толко в Фантазии! Нету такое!
    Земля в БГ- Имеет ТРИ ВИДА СОБСТВЕНОСТ
    1. Държавна /государственная/
    2. Общинска
    3. Частна
    Другая-НЕ бывает! Вопрос, подняты -дядя Гриша-НЕПОНЯТНы.Я посторался ему обьяснит, на все ети вопросы-в состояние ответит не адвокат, а Нужно прочитат:
    1. ЗУТ
    2. Закон за собственоста
    3. закон за ползване на земеделските земи
    4. ЗТСУ
    5. ППЗТСУ
    6. Устройство на територията
    7Подзаконови нормативни актове за УТ
    Вот ето-Бардак,уважаемы Влад;).Вот ето:).Есть ещо несколько приложения и дополнения, но останавлваюсь. :thumbsdown:.Поетому и попросил г-н Гриша, чтобы спросил о что то более конкретно. Чтобы я смог посмотрет, спросит если надо и конечно ответит.
    Но на такое большинство вопросов ответит однозначно или подробно...
    Даже на вопрос Вилна зона не вижу в постах подходящего ответа.
    Вилна/дачная/зона:Жилая зона. Есть план регуляции. Кажды строит по правила етого плана в соответствии с коефицента о стройки и кинт. Проще -Дачны поселок. Август писал о своего друга и о електричество. Август, что то не так. Не понял, или плохо обьяснили. В вилна зона отключивают только если ты не уплатил за свет. Целиком зону-никогда!Или ето не ВИлна зона:thumbsup:
    Писал долго-надоел -извените:(
     
    04.02.13
  16. Vlads55

    Vlads55 Постоянный участник

    Регистрация:
    27.11.10
    Сообщения:
    4.491
    Адрес:
    In the middle of the nowhere
    Лично я бы по жизни не стал бы связываться с правом на строеж в случае строительства собственного дома. Проще и понятней купить землю. Поскольку я уже сказал, что в нашей деревне есть дома, земля под которыми не была выкуплена в установленном порядке. И сейчас никто покупать эту собственность не хочет. Что понятно.
    Другой вопрос, многоквартирные дома, где возникает этажная собственность. Там выбора нет. К тому же этажная собственность выделена в ЗС в отдельный раздел и регулируется несколько по другому.
     
    04.02.13
  17. Miky

    Miky Почетный форумчанин

    Регистрация:
    08.02.11
    Сообщения:
    7.409
    Адрес:
    София-Бургас
    З года для начало строительства и 5 лет для окончания грубого строежа в т. ч крышу. Если срок разрешения истек, то подается документы на перезаверку. Если в рамках 1 г. перезаверка не получена, то одобреный инвестиционный проект теряет свою силу.
     
    04.02.13
  18. Обьясняю почему так получается, Влад.
    Утебя в городе земля -800кв.м./к примеру/.Ета земля стоит 1000евро за 1 м квадратны. Имееш право строит 200кв.м.дом в 5 етажа. Ето-1000кв.м.-разтянутая площ. Для стройки уйдут не больше 300кв.м.
    Остоются 700-ТВОИ! Они в 99% находятся за дома. ты их можеш ползовать как тебе угодно.
    Строителю тоже выгодно. Он берет ОПС, строит и дает тебе примерно 25% обезщетение от дома.
    И за землю ничего не платит! ;).Понимаеш?:thumbsup:.Тогда у тебя-собственика земли будут-250кв.м.от дома плюс 700кв.м.земли-за дома. Такое положение у меня в бургас -У соседи-тоже:)
     
    04.02.13
  19. Дядя Гриша

    Дядя Гриша Гости

    Сожалею, если плохо сформулировал вопросы. Постараюсь исправить ситуацию:
    1. Этот вопрос фактически уже снят.
    2. Какие недостатки у "Вильна зона" по сравнению с городской? Только пониженная этажность и меньшая плотность застройки? Или еще что-то, например, ограничения в регистрации фирм, адреса, пользовании муниципальными службами?
    3. Формулировка "для семеен отель" может помешать строительству и использованию обычного частного дома? Или это пустая формальность, которая снимется при согласовании архитектором проекта дома?
    4-5. Какой необходимо требовать комплект документов, без которых сделку лучше не совершать? Нотариальный акт от прежней продажи, ПУП, скица... что еще? Как сразу отфильтровать 90% возможных неприятностей? В России основные фильтры известны: не покупать у кавказцев, не покупать только что проданный, не покупать по доверенности и т. д.
     
    04.02.13
  20. 2. Вилна зона не имеет никакие ограничения. Полсзуется тоже самым статусом как кажды нормальны поселок в государстве. Что касается о строительстве нужно спросит техника в ТСУ-община,потому что ето зависит от многое. Примерно "носимость" грунта. Плотност-конечно меньше-она отражена в кадастральны план.
    3. Формулировку-изменит?Проблем не создадут.
    4. Уважаемы Гриша, советую вас от всего сердца-возмите хорошего адвоката. Он проверит все.
    Если ето около Бургас-отвезу к своему. Не смею толковать то что не вижу.,кроме -данъчна оценка.
    Нужна проверка о тежести. Залог, ипотека.Сходите к адвоката, или если у вас доверенны человек, пусть он поедет:).Желаю вам удачи:thumbsup:
     
    04.02.13
  21. Miky

    Miky Почетный форумчанин

    Регистрация:
    08.02.11
    Сообщения:
    7.409
    Адрес:
    София-Бургас
    Особых юридических ограничении для проживающих в вилни зони нет. Вопрос скорее в том, что это урегулированые зоны вне населенных мест и там нет ряд общественых услуг. Возможно и вероятнее всего, нет канализации, иногда возникают затруднения в водоснобжения, нет снегоуборки улиц зимой, возможные проблемы с вывозом мусора ит. д. Часто дороги проблемные.
    По моему, сменить формулировку семеен хотел будет не сложно, но всегда можно проконсультироватся у архитектора общины.
    Основной способ избежать подводные камни, это нанять грамотного юриста, который сможет максимально подробно проверить всю историю участка минимум за последние 10 лет, как и все продажи, которые совершались с этим участком. У меня в с свое время был случай, когда прежние собственики получили свой участок как сельхоз земля при реституции, потом вели в регуляции и продали человеку от которого я покупал. Потом суд отменил их реституцию и получилось что мой продавец купил практически от несобственика, а дваностный срок еще не прошел. Получилась какая то юридическая путаница, сума была очень приличная и я в конце концов отказался от сделки. Но все раскрили мои юристы, которые проверяли всю историю недвижимости. Поэтому всегда советую без юридической помощью к сделкам с земли и вообще недвижимости не приступать. :)
     
    04.02.13
  22. Дядя Гриша

    Дядя Гриша Гости

    Спасибо за ответ!
    Адвоката обязательно возьму, но я сначала хочу сам выбрать из всех вариантов 2-3 варианта, потом приехать в Болгарию и идти к адвокату с наиболее интересным. Если скажет не брать первый, покажу ему второй и т. д.
    Miki, спасибо и за Ваши уточнения!
     
    04.02.13
  23. Vlads55

    Vlads55 Постоянный участник

    Регистрация:
    27.11.10
    Сообщения:
    4.491
    Адрес:
    In the middle of the nowhere
    Так я про такие случаи не говорил. Умышленно не трогал тему бизнеса. В своём последнем сообщении я именно подчеркнул тему строительства собственного дома. И ранее об этом и говорил на примере деревни.
    А если речь идёт о строительстве многоквартирного дома с целью получения прибыли, то тут с Вами и спорить не буду. Поскольку ежу понятно, что чем меньше затраты в процессе строительства, тем больше потенциальная прибыль. И Ваш пример в таком ракурсе совершенно в тему.
     
    04.02.13
  24. Dim

    Dim Постоянный участник

    Регистрация:
    22.03.11
    Сообщения:
    2.277
    Адрес:
    РБолгария, г. Габрово
    Е, Мики, в колко вилни зони даже по морето има и регулация? Ами че там си е най-често още параграф 4. Таралеж в гащите. Вы как раз и даете такой пример, там чаще всего даже статус земли "сельскохозяйственная". Так что лучше подальше от таких мест, где дачная зона, тем более если кто-то намерен строить не маленькую дачу или домик, а многоквартирный дом. Ислючение делают тольке тепригородные зоны, где и правда есть уже утвержденный и вступивший в силу план для всей зоны и скажем так, регуляция.

    Росен, насчет того, что как правило участки земли в так называемой "вилна зона" имеют тот же статус, что и находящиесь в населенных местах где есть уже утвержденный план регуляции, вы отлично знаете что ето не так.

    А Вы задайте конкретный вопрос. Нет такого специалиста, который бы ответил на все поставленные вами вопросы. Там весь альфавит. А начать надо с "А".Если намерены реализовать конкретный проект, так скажите что вы хотите реализовать и в каком районе Болгарии? Нет пустой формальности строить дом для себя, а потом, когда домина уже готов попытаться оформить его под отель, даже и семейный. соседей вы в счет не берете? И еще много чего.
     
    04.02.13
  25. lemar

    lemar Активный участник

    Регистрация:
    13.10.11
    Сообщения:
    120
    Адрес:
    Санкт-Петербург
    Продаются участки: Процедуру урегулирования земли. До сюжет построен дом ... Что это значит ? И ещё: Если участок не урегулирован и без тока, во что может обойтись урегулирование и ток, что это за зверь такой "регуляция " ? Сколько может стоить поставить несколько электрических столбов и стоимость подключения к току (читал, что 700 левов, может что-то изменилось, в случае с установлением столбов) И я также читал объявление, мол своя электическая линия, это про столбы ?
    Прошу ответ.
     
    04.02.13
Загрузка...